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平成１４年１０月９日 第１２８号 |
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| 今週のヘッドライン | ||
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賃貸市場の分析〜高級賃貸マンションと マンションの建て替えは5分の４の多数決でOKに 〜法務省が区分所有法の改正案まとめる 基準改正 「埋蔵文化財のある土地」の評価 |
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| 賃貸市場の分析〜高級賃貸マンションと |
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| （日経産業新聞 2002年10月1日） | ||
| 「億ション」の次は「ミリオン賃貸」――。東京の都心部で、１カ月の家賃が100万円以上の超高級賃貸マンションが続々と誕生している。超一等地にあって、設備やサービスは一流ホテル並み。景気の足取りは鈍いが、富裕層を囲い込もうと販売競争は過熱する一方だ。
１カ月の家賃が100万円以上の住戸が全体の７割を占める賃貸マンション「元麻布ヒルズ」（東京都港区） 外資も名乗りをあげた。米フィデリティ・インベストメンツ傘下のペンブロークリアルエステート（本社ボストン）は９月、赤坂に「氷川ガーデンズ」をつくった。６階建てで全17戸。洋式の生活スタイルに障子戸などの日本の建築洋式を組み合わせた。全室角部屋で、専有面積は１戸あたり158平方メートルほどで、平均家賃は月120万円。「すでに１３戸が契約済み。まずまずの滑り出し」という。 正式な統計はないが、賃貸マンションは例年、東京都内で１万戸強の供給がある模様。新築マンションの４分の１ぐらいだが、月100万円を超えるような高級物件に限ると、ここ10年ほど供給が細り、「つい最近までは累計3000戸ほどのニッチな市場だった」（興和不動産）。 しかし地価下落に歯止めがかからず、分譲マンションの資産価値が目減り。賃貸マンションへの関心は年々高まりを見せている。都心回帰の流れも重なり、富裕層が高級賃貸に手を伸ばしているとみられる。
供給サイドにも追い風が吹く。安定した賃料が期待できる高級賃貸マンションは、低金利下の資産運用手段として浮上。国内外のファンドが購入機会をうかがっている。不動産会社は賃貸マンションを開発し、すぐに売却できる環境が整った。 |
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| マンションの建て替えは5分の４の多数決でOKに 〜法務省が区分所有法の改正案まとめる |
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| （ISIZE住宅情報 平成14年10月2日号） | ||
| マンションの建て替えに必要な要件などを定めた建物区分所有法の改正案要綱を、法務省がまとめた。 まず建て替え決議の要件は、5分の4以上の多数決だけでできることとした。現行では建物の老朽化などで修繕に過分の費用がかかる場合という前提条件が付いているが、「老朽化」や「過分の費用」の定義があいまいなため、建て替えがスムーズに進まない原因とされている。これまでの議論では老朽化の定義を「築30年以上」とする案も検討されたが、築年数で一律に線引きすることに批判的な意見も多く、見送られた形だ。また、建て替え前後の敷地と使用目的を同一としなければならないという要件を見直し、隣接の土地とセットで店舗付きマンションなどとして建て替えることも可能とした。 共用部分を変更するときに多額の費用がかかる場合、現行では4分の3以上の多数決が必要とされているが、改正案では費用に関する規定を撤廃した。これにより、外壁の塗り替えや給排水管の取り換えなどの大規模修繕については過半数の普通決議で決められるようになる。 このほか要綱には、管理組合を法人化する際の人数要件の撤廃や、集会の決議を電子メールなどでも行えるようにする案が盛り込まれた。政府では今回の改正案をもとに、秋の臨時国会に法案を提出する方針だ。  弁護士などにより様々な議論が進められていた区分所有法の改正案が、概ねまとまったようである。形式要件にあまりこだわらず意外とすっきりした内容で、かつ、建て替えの際の用途の一部変更等も認めて時代のニーズに対応した柔軟な改正案となっている。これによりマンションの建て替えも様々な地域で議論が進むであろうが、低価格で老朽化マンションを購入した人が、数年後の建て替え決議により新たな資金調達や売却を余儀なくされることも十分に考慮しなければならない。 |
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| 基準改正 「埋蔵文化財のある土地」の評価 | ||
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基準改正の中で、価格形成要因の「個別的要因」として、新たに「埋蔵文化財の有無及びその状態」が追加された。留意事項では「文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地利用上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある」とし、対象不動産の個別の減価要因として、これを十分留意しなければならないと明記された。 その趣旨は、証券化など複合不動産の評価の評価がクローズアップされ、その収益還元価格などを精緻に査定するため、「経済的・法的・物理的な物件精査（デューデリジェンス）」を強化するものであり、土壌汚染等といっしょに規定された。これ自体は非常に良いことである。 しかし、個別具体に鑑定評価に適用しようとすると、なかなか手強い。何故なら、実際の減価要因と減価率の査定が千差万別だからだ。行政の指導はまちまちで、かつ、対象土地の個別性が強く反映される。減価の主な要因は、調査方法及び調査を開始してから土地を使用収益できるまでの期間ならびに調査費用等だが、実際に開発し「掘ってみないと」わからないのが本当のところだろう。 基準でも「実地調査、聴聞、公的資料の確認等」（“３点セット”と呼ばれている）で、できうる限りの精査はするも、その上で不明な部分は他の専門家に依頼したり、想定上の条件をつけたりすることも容認している。 要は、リスクを少しでも確実に読み取ることが要求されているわけだ。 なお、以下の書籍が示唆に富む。
「改訂増補・特殊な画地と鑑定評価」土地評価理論研究会
（ｐ343〜『埋蔵文化財のある土地』吉田浩、清文社、1998.4） |
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| ※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||
| ―平成１４年１０月９日号・完― | ||
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