アクセス鑑定　ホームページ（ヘッドライン）



	平成１３年１２月５日　第８５号

	*今週のヘッドライン*
	オフィス市場は「東京一人勝ち」の様相　ニッセイ基礎研調べヨドバシカメラ、梅田にオープン　徹夜組含め4000人が列減損会計　2003年度にも導入　金融庁方針不動産鑑定士・実務補習大幅な改革
	オフィス市場は「東京一人勝ち」の様相　ニッセイ基礎研調べ
	（住宅新報Housing TIMES　2001・11・30）
	ニッセイ基礎研究所はこのほど、東京のオフィス市場動向をまとめた。それによると、景気の先行き不透明感や2003年のオフィスビル大量供給を控えて市場の悪化懸念が高まる中で、東京市場は高度かつ多様なオフィス需要が集積し、全国的にみると優位性が一段と高まっている点に着目している。　東京の優位性鮮明について、同レポートでは東京23区の空室率が2001年3月に3.6％まで低下したが、大阪市では9％、名古屋市でも6％前後で高止まっており、しかも需要減退に歯止めがかかっていない。また、市場規模は東京が全国の６割を、土地取引件数は同４分の１を占めるなどシェアが拡大、地価の下落幅も大阪圏や名古屋圏に比べて縮小しているという。　オフィス需要についても、東京圏は専門的・技術的職業に従事するオフィスワーカーの増加率が抜き出るなど集中する傾向が顕著で、外資系金融機関、短期滞在型のサービスオフィス、特殊法人なども集中している。しかも転出超過となっていた東京圏の人口も、96年から再び転入超過に転じている。　こうしたことを考えると、東京では2003年のオフィスビル大量供給を間近にひかえ市況の悪化が懸念されているが、全国的にみれば東京市場の一人勝ちといえる状況で、今後、不況が深刻化した場合、経済力や雇用機会の大きい東京にヒト・モノ・カネ・情報が一層集中し、他の都市との格差が拡大する可能性が高いという。　オフィス市場は「東京一人勝ち」の状況にあるとの記事である。確かに関西の様子を眺めてみると、産業構造の転換の遅れ、全国平均を上回る高い失業率、地元発祥企業の本社機能の東京流出による支店経済化等種々の要因により商業地の地価は依然として低迷、オフィス需給動向についても空室率は依然として高い水準にある。　国土の均衡ある発展、地方の時代などというが、誰も利用しないような場所に高速道路や新幹線を作ることが均衡ある発展につながるとは思えない。むしろ、東京のような魅力のある場所に投資が集中するのは当然である。　一方、関西であるが、その経済規模・集中度において東京との格差は拡がる一方である。しかし、なにも東京と同じ土俵で勝負することはない。関西には、東京にはない歴史的・文化的な土壌がある。これらを上手い具合に活かした都市再生が望まれる。




	ヨドバシカメラ、梅田にオープン　徹夜組含め4000人が列
	（日経　H13.11.22）
	ヨドバシカメラが運営する大型専門店ビル「ヨドバシ梅田」が22日午前９時半、ＪＲ大阪駅北側にオープンした。関西最大の家電店となる「ヨドバシカメラ　マルチメディア梅田」には徹夜組を含め約4000人が列を作った。デジタルカメラなどの開店セール特価商品が並び、開店10分間ほどで売り切れる商品もあった。　20日夜から友人らと交代で並んだという宝塚市の学生（19）は「いままで日本橋の電気街によく行っていたが、これからはヨドバシと比較しながら買いたい」と話していた。　マルチメディア梅田の売り場面積は約２万平方メートルで、売り上げ目標は年間500億円。ヨドバシ梅田のオープンで、大阪駅北側の旧国鉄用地再開発に弾みがつくことが期待されている。　先週の土曜日、休日出勤した後にヨドバシカメラ立ち寄ってみた。電化製品のみならず各種店舗が上層階にあるため、「暇つぶしにはもってこいの場所だな」というのが正直な感想である。開店２週目とあってかなりの混みようであったが、めんどくさがりが多い現代人のハートはゲットしたようである。周辺地域には三越の出店計画もあるため、従来型の日本橋は苦しい立場に立たされている。電気店各社の経営努力を静観したい。　私事ですが、日本橋で今年買った洗濯機が故障気味なので、今週は修理に出すついでに日本橋の価格設定、集客力等の分析をしてみます。機会があれば後日感想を書きます。


	減損会計　2003年度にも導入　金融庁方針
	（日経　Ｈ13.12.1）
	金融庁は、土地や工場など固定資産の価値が下がった場合に損失処理を義務づける「減損会計」を早ければ2003年度（2004年3月期）から導入する方針を固めた。国際的な会計基準に合わせ、企業経営の実態をより正確に把握し投資家の信頼を高める狙い。減損会計は企業に巨額の損失処理を迫ることになり、企業の再編淘汰を一段と促すきっかけとなりそうだ。　金融庁が時期を示したのは初めてで、企業会計審議会が来年（2002年）6月に「減損会計基準」の公開草案を公表、一般の意見を聞いた上で来年内に確定。その後実務指針などを作成し、遅くとも2005年3月期から企業が選択できるようにし、全上場企業への適用義務づけは2006年3月期とする考え。　減損会計の導入により企業全体でどのくらいの損失処理が迫られるかは不明だが、上場企業の「土地」勘定だけでも50兆円を超えることを考えると影響は少なくない。バブル期に不動産投資などを拡大したゼネコンや不動産業界には、既導入の「販売用不動産（棚卸資産）の減損処理」での損失表面化を避けるため、自社利用不動産（固定資産）に勘定科目を変更して損失処理を先送りしている会社があり、また、半導体メーカーなど1980年代後半から90年代前半にかけて新工場や製造設備を大幅に増やした会社は、その後の景気後退・市況低迷で過剰設備化しているケースが少なくなく、これも「時価」まで評価減することが迫られることになる。　とうとうスケジュールが示された。昨年この話題を報じて以降、少し聞かなくなったかと思っていたら、構造改革の波が大きくなってきたことに呼応して、ここにきて土俵に上がってきた。　土地、株式、設備と固定資産に計上されている資産は「簿価」で評価されており、バブルの「高い」時期のものは、当然のことながら取得価格そのものが計上されている。バランスシートはこの状態で均衡しており、自己資本たる「剰余金」に反映されている。企業の実力を反映する資本のなかに「含み損」が含まれていることは健全ではなく、投資家の判断を誤らせる可能性がある。また、設備を含む工場全体の評価減は、当該会社の現状を知る大きな材料ともなる。　強制適用まではまだ4年の猶予があるが、株価への反映は早い。前倒しで対応しないことには市場からそっぽを向かれてしまう。　「含み損」処理は“待ったなし”の状態になってきた。


	不動産鑑定士・実務補習大幅な改革
	（参加レポート）
	H13.11.26～11.30、不動産鑑定士になるために必須の条件とされる「第37期・実務補習」（第１期）が、昨年と同様に東京は大田区蒲田「大田区産業プラザ"Pio"」で実施された。　　参照～前年レポート　本年の実務補修は前年までとは異なり、制度が大幅に改正された。　特に注目すべきは全国の参加者が一堂に会する期間（今年度は講義のみ東京会場で全員参加し、実地演習等は東京、大阪に分かれ、または通信演習が行われるため）昨年までの約半分に圧縮された事である。　結果、講義内容はいっそう洗練され密度の濃い内容となり、出席率も極めて高いものとなり、評判も上々であった。　一方で残念なのは、全国の同志達とふれあう時間をも短縮されたことである。300名を越える受講者と交流するにはやや時間が足りないというのが正直な感想である。　５月に再度第２期の実務補修が行われるが、より多くの同志と、より深く、ふれあえる時間を捻出したいものである。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年１２月５日号・完―
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