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平成１３年１１月１４日 第８２号 |
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| 今週のヘッドライン | ||
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三越、大阪駅に出店〜その１〜 ＪＲ西日本の新ビルに、2008年メド開業 三越、大阪駅に出店〜その２〜 キタへの一極集中加速 ミナミに危機感 相続税 評価基準制度の限界 定期借家 複合テナント版 |
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| 三越、大阪駅に出店〜その１〜 ＪＲ西日本の新ビルに、2008年メド開業 | ||
| （日経 2001.11.8） |
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| 三越がＪＲ大阪駅北側に大型店を出店することが８日、明らかになった。西日本旅客鉄道（ＪＲ西日本）が大規模駅ビルを建設し、三越がキーテナントになる。売り場面積は５万平方メートル前後となる見通し。2003年にも着工、2008年をメドに開業する。三越は大阪の１等地に西日本での旗艦店を構えることにより営業基盤を強化。ＪＲ西日本は三越を核とした大阪駅再開発を軌道に乗せることで、同駅北側の梅田北ヤード再開発に弾みを付け、大阪の都市再生の起爆剤にする考えだ。 三越とＪＲ西日本は今後１年程度かけて店舗規模など事業化に向けた具体的な協議をする。再開発計画の予定地は大阪駅北側部分にある既存の北ビルのほか、北陸方面への特急などが発着する９―11番ホーム部分も対象となる。 ホーム数の減少に伴う駅運用の見直しなどが必要になり、新築する駅ビルの概要や建設スケジュールなどは今後詰める。最大１万平方メートル規模の敷地を確保し、総事業費約1000億円を投じて延べ床面積10万平方メートル程度の高層ビルを建設。このうち５万平方メートル程度に三越が入居する。 三越は1995年の阪神大震災の被害で大阪店（大阪・北浜）の規模を震災前の半分程度に縮小したため、大阪に新たな旗艦店を作ることが経営課題だった。これまでも97年に大阪駅北側の旧大阪鉄道管理局跡地に応札、そごうの破たん直後には大阪店（大阪・心斎橋）の後継に一時、名乗りを上げるなど、大阪での出店に意欲を見せていた。三越は大阪駅内への出店が正式に決まった段階で、現在の大阪店の売却を検討する。 大阪・梅田地区は大丸（売り場面積４万400平方メートル）や阪急百貨店（同６万6700平方メートル）、阪神百貨店（同５万3100平方メートル）がひしめく日本有数の百貨店激戦区。今月下旬には旧大鉄局跡地を落札したヨドバシカメラが、専門店部分を含め延べ床面積11万3000平方メートルの複合商業ビルを開業する。三越の進出で各店の顧客獲得競争はさらに激しくなりそうだ。 大阪駅南側には大丸やホテルグランヴィア大阪が入居する駅ビル、アクティ大阪があるが、ＪＲ西日本は同程度の規模の駅ビルを北側にも建設することで集客力を高める。 ＪＲ西日本は97年に京都駅ビルを建設して伊勢丹を誘致するなど駅再開発に取り組んでおり、関西最大のターミナルである大阪駅についても再開発に向けた検討を進めてきた。ＪＲ各社ではこのほか、ＪＲ東海が名古屋駅に高島屋を誘致するなど有力百貨店と組んだ駅活性化の取り組みが広がっている。 百貨店業界はブランド人気、人口の都心回帰などを背景に都心部店舗の売り上げが回復しており、主要都市の店舗で相次ぎ増床計画を打ち出すなど、都心での大型投資の動きが活発化している。  先週の阪神電鉄による西梅田再開発第2期工事のニュースに引き続き、関西の商業地図に影響を及ぼすようなニュースが飛び込んできた。1997年に行われた大阪駅北側の旧大阪鉄道管理局跡地の入札では、ほぼ三越に決定するであろうと思われていたが、三越はヨドバシカメラに入札額で破れ去った。その後、破綻したそごう大阪店の後継に名乗りを上げたこともあったが、やはり三越側も基幹店を設けるのなら、大阪の顔である梅田界隈でという思いがあったのであろう、ついに同社の念願がかなったわけである。一方、在来線の看板特急「サンダーバード」等が発着する北陸線特急ホームを削ってまで大阪駅南側のアクティ大阪並のビルを建てるJR西日本もやる気である。 梅田はますますその商業集積度を高めることとなる。全国的に見ても数百�短擁�にこれだけの大型店が集積しているのは、外には東京・新宿、池袋や福岡・天神ぐらいではなかろうか。また、最近の都心回帰現象もあって、ターミナルから近い大規模地のポテンシャルは高まっている。東京では東京駅至近の丸の内界隈を三菱地所が再開発中であるし、汐留のビル群も少しずつ建ち並んできている。名古屋駅前でも昨年のJRセントラルタワーズの開業に引き続き、今後数年間で40階建クラスのビルが数棟建設される予定である。これだけ不動産市場が低迷している現在でも、ターミナル至近という場所的条件は投資に見合うポテンシャルを持っているのである。 さて、記事にもあるように、大阪駅北側の再開発はJR西日本等としても大阪北貨物ヤードの再開発に弾みをつけたいという思いが念頭にあるようである。先ほども触れたが東京・汐留が再開発されている現在、都心にあってこれだけの規模とポテンシャルを持つ土地は梅田の貨物ヤードぐらいではないだろうか。地権者・貨物駅の受入先・行政・企業等それぞれの思惑があり、なかなか先に進んでいないようであるが、大阪の50年、100年後のグランドデザインを描くというような視点でこの問題に取り組んでいただきたいものである。 |
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| 三越、大阪駅に出店〜その２〜 キタへの一極集中加速 ミナミに危機感 |
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| （日経ネット関西版 Ｈ13.11.9） | ||
三越がＪＲ大阪駅北側に大型店を出店することで、大阪駅周辺の「キタ」への商業一極集中は加速しそうだ。大阪都心部ではキタのほか、心斎橋や難波がある「ミナミ」と、近鉄百貨店の本店がある阿倍野地区などが集客を巡る地域間競争を繰り広げている。三越の出店でキタの集客力がさらに高まり、地域間の格差が広がる可能性もある。 「三越の大阪駅出店は大歓迎。キタの商業施設がより充実したものになる」。大阪駅前に店を構える阪神百貨店の三枝輝行社長は強調する。大阪駅の周りには阪神百貨店のほか、阪急百貨店梅田本店、大丸梅田店と店舗面積が４万平方メートルを超す大型百貨店がひしめいている。ライバルの出店には危機感よりも、相乗効果による集客力の高まりに期待を寄せている。 今月下旬にはヨドバシカメラもやはりＪＲ大阪駅北側に複合商業ビルを開業する予定で、三越が出店すると駅周辺は全国でも珍しい大型商業施設の集中地区となる。キタの百貨店関係者は「神戸、京都に対しても圧倒的に有利になる」と、大阪以外の地域との競争でも優位に立てるとみる。 ただ、三越の出店でキタの百貨店同士の顧客の奪い合いは避けられない。名古屋では昨年３月、ＪＲ名古屋駅前にジェイアール名古屋高島屋が開業、近くの松坂屋名古屋店は昨年度、売り上げを６％落とした。キタの百貨店では商品構成や入居テナントなどでそれぞれの独自色を打ち出し、すみ分けを模索すべきだとの声が早くも出始めている。 三越の出店で危機感を募らせるのはミナミだ。ミナミには高島屋大阪店、大丸心斎橋店などがあるが、昨年12月にそごう大阪店が閉店。さらに今年８月には南海電気鉄道が中心になって取り組んでいる難波再開発（第１期）の核店舗となる予定だった「ユザワヤ」が出店計画を撤回している。 地域としての商業施設の集積が進まない中で、ミナミの百貨店関係者は「ミナミを一体として魅力付けする仕組みが必要」と語っている。 ミナミ贔屓の私でもキタ贔屓になりそうなニュースである。ヨドバシカメラや三越が出店する大阪駅北側は、週末になればおっさん連中のたまり場（JRAの場外馬券があるため）であまり洒落気の無かった所であるが、二つの大型店により街並みがガラッと変わり、周辺の商業施設にも金を落とす客が増えるであろう。暗い話題と衰退傾向が目立つ大阪に久々の明るいニュースである。 |
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| 相続税 評価基準制度の限界 | ||
| （速報税理 Ｈ13.11.11号） |
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| 「財産評価の総点検18 �孤床祖銘�をめぐる法律問題」 筑波大学教授：品川芳宣氏、税理士・公認会計士：緑川正博氏対談から。 緑川「・・・路線価というものは高いものだから、路線価なんかで通常は売買が行われるわけではないという常識が出てきているのです。路線価以上の価格では売れないでしょうと、売主側にもそういう意識が出てきているわけです。その２割、３割安が時価ではないのか、そういう変な慣行が定着してきています。正しい慣行ではある、と思っていますが・・・。」 品川「それは余りにも、公示価格に反映される以上に時価が下落しているからそういうことになるのですね。」
緑川「ですから、その見直しで標準価格を設定したら、常に見直しをしないといけない
と思います。」 固定資産税については３年という評価ラグの問題が取り沙汰され、緊急避難的に毎年７月１日時点で時点修正をする手段がとられているが、これも本来なら、より精緻な制度の中で考えられるべき問題である。 納税者としては、自己防衛として、公的評価制度を検証する“眼”を鋭くする必要がある。 |
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| 定期借家 複合テナント版 | ||
| （日経 Ｈ13.11.９） |
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| 野村不動産は東京八王子市でＨ13.12月の開業に向け開発中の商業施設（京王相模原線南大沢駅前に建設中の「ファブ南大沢」）で、入居する全テナントと定期借家契約を結んだ。複数店が入居する商業施設で同契約を前面採用したのは初めて。
〜シネマコンプレックスのほか、飲食や物販、アミューズメント施設など計１３社とテナント契約を結んだ。 定期借家の契約の期間は６−２０年間。 〜こうした賃貸借契約は借り手側にとっては不利になるため、野村不は周辺相場より２−３割安い賃料を基本料として設定した。
開店後の売上高に応じて歩合賃料を追加で受け取る内容とし、テナント誘致に成功し
た。 |
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| ※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||
| ―平成１３年１１月１４日号・完― | ||
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