平成１３年１１月７日　第８１号
	今週のヘッドライン
	阪神電鉄、西梅田第２期は劇場がウリ――2004年秋開業めざす 「無償返還の届出」で法人の運転資金円滑に 持ち家よりマンション、低価格戸建ての巻き返しなるか？ 京都に高層マンション続々、住民が街並み保全に動く
	阪神電鉄、西梅田第２期は劇場がウリ――2004年秋開業めざす
	（日経　2001.11.6）
	阪神電気鉄道は５日、西梅田再開発２期計画として高さ150メートルのタワーを中心とした建物を建設すると発表した。オフィス、商業施設のほか、エンターテインメント機能を重視して劇場（客席数1200）も設置する。劇場については「劇団四季に進出をお願いしている」（井本一幸専務）としており、専用劇場とするかどうかを含めて交渉を進める。 　２期計画の梅田阪神第２ビルディングはホテル「ザ・リッツ・カールトン大阪」などがある１期地区「ハービスＯＳＡＫＡ」の東側に隣接する敷地面積9600平方メートルの土地に建設する。投資額は400億円で12月に着工し、2004年秋の完成・開業を目指す。 　地上28階地下４階建てで、延べ床面積は10万7000平方メートル。劇場は低層部の７―12階に設ける。地下２階から地上７階には欧米の有名ブランド店など物販、飲食施設などが入居、８―27階はオフィススペース。阪神電鉄は年60億円の増収を見込む。 　阪神電鉄は大阪・梅田地区の再開発事業として1997年に西梅田再開発１期計画のハービスＯＳＡＫＡ、99年には福島駅跡地にラグザ大阪を開業しており、今回の計画で地区全体の街づくりが一段落する。 　既報1月31日号でお伝えした、阪神電鉄による西梅田第2期再開発ビルの建設が同社より正式発表された。これによると、目玉として劇団四季の専用劇場が入るほか飲食・物販・オフィス等から成る複合ビルとなる計画である。 　阪神電鉄による第1期の西梅田再開発である「ハービスOSAKA」が開業して数年が経つが、その間に大阪ガーデンシティの完成等もあり周辺の状況は一変した。しかし核である「ハービスOSAKA」が高級ホテルやブランド店を主体とするビルであることから、西の阪神村は、ビルの上に観覧車を乗せてしまい何でもあり状態の東の阪急村に比べてどこかお高く止まったイメージがあって、誰でも気軽にというような場所ではなかった。 　そこに圧倒的な知名度と絶大な人気を誇る劇団四季の専用劇場の進出すれば、今まで以上に人の流れを変え商業地図にも影響をあたえることであろう。阪神村の巻き返しなるかが見物である。
	「無償返還の届出」で法人の運転資金円滑に
	（速報税理　Ｈ13.11.1号）
	社長個人の土地の上に法人が社屋を建て借地権者となっているケースで、高めの「相当の地代」支払のため法人のシャッキュフローを圧迫しているケースが少なくない。その打開策として「土地の無償返還に関する届出書」提出による地代支払停止が実務家の中で考案されている。 　問題は地代を据え置いている場合の自然発生借地権の認定課税だが、昨今の地価低迷でこの発生はまれで、新たな課税の発生する可能性は低い。 　売上至上主義から利益・キャッシュフロー重視の経営への転換が急がれているなか、税務上借地権の認定課税を回避するために設定された“高め”の「相当地代」が、企業のキャッシュフローを圧迫しているのは実際であろう。 　最近の企業の関心事は、リストラに関わる行動に新たな課税がなされる点にあり、「泣きっ面に蜂」にならぬよう当局も策は出しているが、おっつかない状態である。そんななか、このような策を講ずるのは専門家の力量である。 　地代は月々必ず支出される固定費であり、売上に関わらず発生する。支払う必要があるのは事業に必須で、かつ、「適正な地代」だ。これにかなっていないものは早急に見直す必要があろう。
	持ち家よりマンション、低価格戸建ての巻き返しなるか？
	（日経　H13.11.3）
	都心部を中心に堅調なマンション需要とは対照的に、戸建て住宅は需要低迷に見まわれている。今年度上期（４−９月）マンション着工個数が前年同期比２．１％増の１１万戸だったのに対し、戸建ての約8割を占める持ち家（注文住宅）は１３．４％減の２０万４千戸に落ち込んだ。 　戸建て住宅の主力購買層である40―50歳代の買い替え・建て替え層が雇用不安などから、購入欲が冷え込んでいることに加え、マンションに需要に奪われているというのが住宅業界の一致した見方だ。 　都心回帰の反動であろうか、持ち家（注文住宅）の需要が減少しているとのことである。利便性、接近性を優先すれば、マンションにはかなわないであろうが、エス・バイ・エルのように坪単価25万円の低価格住宅も発売され巻き返しを図っている。いずれにせよ、一戸建てを最終目的とするという将来設計を持つ人も減ってきているのだろう。庭付一戸建てで余生を送るというのは、もはや、時代錯誤なのであろうか。
	京都に高層マンション続々、住民が街並み保全に動く
	（日経ネット関西版　H13.11.5）
	古都・京都の中心部で高層マンションの建設が相次いでいるのをきっかけに、住民が自ら古都の景観を守り、町の将来を考えようとの機運が高まっている。住民が開発会社と話し合って、古い町並みの風情を壊さぬよう設計変更したマンションがこのほど着工したほか、江戸時代の町衆の自治規則「町式目」の復活を目指す動きもある。建設反対を訴えるだけで終わりがちな住民運動をさらに発展させる試みは、着実に広がっている。 　人力車に乗った新婚カップルに音楽隊、法被や着物を着て踊る男女……。約１万人が参加して先月末行われた京都まつりのメーン行事「都大路パレード」の沿道に、仮設テントを張り、見物客に署名を求める「御池（おいけ）通シンボルロード市民の会」のメンバーの姿があった。 　市民の会が問題にしているのは、パレードが通る御池通に面する高さ45メートルのマンション建設計画。住民らは周囲に合わせて高さを31メートル程度に抑え、建物を２分割して威圧感のない設計に変えるよう求めている。 　180年余の歴史を持つ老舗旅館「柊屋旅館」や京町家が残る一角で、見物客が「ここが問題の建設予定地か」「同じ京都の人間として他人事ではない」と足を止める。夕方までに集まった署名は約400人。メンバーの黒川博美さん（49）は「景観を損ねるという主張をわかってもらえた」と満足そう。開発会社のリクルートコスモス（本社・東京都）は「住民との話し合いが続いているため、10月の着工予定は延期している」と説明する。 　メンバーの吉川武彦さん（46）は「この計画だけでなく、今後も続くマンション建設をにらんだ」と、市民の会設立の狙いを語る。同会は今後、沿道の住民や企業に参加を呼び掛け「京都の目抜き通りにふさわしい町づくりを話し合いたい」（吉川さん）。 　和装などの地場産業が低迷し再開発ラッシュが続く中、京都の中心部、中京・下京両区でのマンション発売戸数は昨年、1460戸と前年に比べ６割増え、「都心部を中心に発売戸数はさらに増える見通し」（不動産経済研究所）。 　そんな中、御池通の１本南を走る姉小路通で９月20日、住民と開発に当たるアーバネックス（本社・大阪市）が２年かけて設計し直した画期的なマンションが着工した。 　６年前に計画が持ち上がったが、住民の反対で同社は白紙撤回。「姉小路界隈を考える会」が発足し、その後も勉強会やイベントを通じ、住民の町づくりへの関心を高めてきた。 　３年前に再び建設の打診があり、今度は住民と同社が話し合って、当初の11階建てを８階建てにするとともに、道路から見上げても威圧感のないよう上の階にいくほど細くなる階段状にデザインを変更することを決めた。 　市の外郭団体「京都市景観・まちづくりセンター」の高木伸人事業課長は「マンション反対運動が幅広い町づくり運動に転化した珍しいケース」と評価する。 　考える会が現在、取り組んでいるのが江戸時代の「町式目」の復活だ。かつて身近な生活空間の管理は町ごとに責任を持ち、家の売買や家の建て方には様々な取り決めがあった。 　現代版の町式目は建築基準法に基づいて住民同士が契約を交わし、建物の高さや用途、 デザインを制限する「建築協定」の形を目指す。事務局長の谷口親平さん（55）は「単なる規制にとどまらず、町の将来像など幅広い内容を盛り込みたい」と意気込んでいる。 　最近新築マンションの売れ行きが好調なのを反映しているせいか、「あれれっ」という間に建設が完了していたり、あちこちでマンション用地を見かけることが多くなった。大阪でも都心部から少し離れた豊中市や箕面市などでは、「街の景観を乱す中高層のマンション建設反対」といった様な看板等を見かけることがあり、「どのような交渉がされているのだろう？」と考えることも少なくない。 　上記の京都のケースでも、水面下ではドロドロした交渉がなされたと思うが、住民らが自らの街の景観を守るために協力し主体性を貫抜くという姿勢は、我々も学ばなければいけない。ただ頑なに規制するのではなく、両者が歩み寄れる様な「町式目（建築協定）」となることに期待したい。
	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。
	―平成１３年１１月７日号・完―
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