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	平成１３年１０月３１日　第８０号

	*今週のヘッドライン*
	マンションのよさは「防犯性」「便利な立地」整理回収機構の「時価」算定安心介護の未来のマンション管理通天閣、新しいネオンの点灯式


	マンションのよさは「防犯性」「便利な立地」
	（住宅新報　2001.10.19号）
	藤和不動産はこのほど、需要者友の会「りぶ」会員に対して実施した「マンションライフ」に関するアンケート結果をまとめた。有効回答は662人。　まず、マンションと戸建て住宅のどちらに住みたいかは、(1)「現在は住んでいないが、積極的にマンションに住みたい」が16％、(2)「実際にマンションを好んで暮らしている」が47％、(3)「どちらかといえば戸建て住宅の方に住みたい」が37％だった。(4)と回答した人の現住居は戸建て44.5％、マンション49.3％、その他6.2％だった。　(1)(2)の回答者にマンションライフの良い点を挙げてもらった（複数回答）ところ、防犯性が高い（303件）、便利な立地（233件）、高気密・高断熱（204件）、戸建住宅より価格が安い（159件）、災害〈地震時〉に強い（104件）の順だった。　回答者は男性74％、女性25％、年代は30歳代（37％）、40歳代（32％）、40歳代（32％）、50歳代（14％）の順だった。　先週号で最近熟年層のマンション購入が増加しているとのトピックをお伝えしたが、今回は藤和不動産が30歳代から50歳代の需要者層に行ったアンケートの結果に関する記事を紹介する。　アンケートの結果によると、マンションを選好する理由として、やはりマンションならではのメリットである「防犯性」（特に中高層階）、「便利な立地」（＝利便性）等が多いようである。　しかし、「防犯性」、「便利な立地」等は、そもそもマンションが備えていなければならない基本的なポテンシャルであって、購入者に対して本当に住んで良かったと思ってもらうためには、マンションにもプラスアルファが求められる時代になったのではないだろうか。　折しも、企業保有地の大量売却等に伴う新築マンションの大量供給等により、新築マンションもかなり値ごろ感が出てきた。その一方で、地元住民の反対を押し切り、とにかく容積率を目一杯使い、間取りにも工夫の見られない粗製濫造のマンションも目に付く。安かろう悪かろうではいずれ消費者に愛想をつかされる。　都心部における超高層マンションが好調であるように、他のマンションと異なる“これ”といった特徴を持ったマンションに需要者は魅力を感じるものである。今ほどそのようなプラスアルファを持ったマンションの登場が期待される時代はない。

	整理回収機構の「時価」算定
	（企業財務記事ウォッチャー　2001.10.20日経引用）
	『整理回収機構の機能を強化して不良債権処理を加速する金融再生法の改正案づくりが最終局面に入った・・・従来の（債権）価格算定方法はまず、不良債権の不動産担保を不動産鑑定士が評価、これを４０％引き、さらに暴力団関係者が不法占拠した土地などは最大３５％引く・・・「これでは使いにくい」と、金融再生法の改正案は価格算定方法を改め、「時価」で買い取る方針を打ち出した。・・・だが、「時価」の定義は難しい。金融庁は賃料収入などキャッシュ・フロー（現金収支）をもとに適正な価格を導く収益還元法を導入する方針。債権流動化市場で普及しているというのが理由だが、将来を見据えた利用価値を判断するとなると高度なノウハウを要する・・・』（同サイトコメント）　この記事でいっている「時価」とは、債権の時価のはずですが、よく読むと不動産担保物件の時価のことを論じているようです（記事中の「収益還元法」も文脈から判断すると不動産の評価方法として書かれている）。　破たん先や実質破たん先に対する債権のように担保を処分するしか債権回収の手段がない場合には、債権の時価＝担保の時価（担保処分のための費用を差し引いた額）となると考えられます。しかし、まがりなりにも営業を続けている相手先に対する債権の場合には、もう少し複雑ではないかと思います。相手先の営業活動から得られるキャッシュ・フローのうち評価しようとしている債権（相手から見れば債務）の弁済にあてられる金額を見積もり、かつ、見積が外れるリスクや貨幣の時間価値も織り込んで評価する必要があります（これも収益還元法ですが・・・）。　回収機構が、すでに破たんしてしまった相手先に対する債権だけでなく、要注意先への債権まで買い取るのであれば、時価算定は、より難しい作業となりそうです。　破綻していればお金は稼いでいない。もう担保を売って回収するしかないのだから、債権時価としては不動産の価値を見積もろうということになる。しかし、今回の回収機構の機能強化では「要注意」とはいえどもまだ生きてお金を稼いでいるのだから、債権評価として弁済分を反映させるべきだろう。　場面は違うが、企業資産の中での不動産の価値もなかなか図りがたい。いわゆる「継続企業」の評価では、企業収益全体の内、その不動産に帰属するものだけを抜き出さなくてはならない。　一口で「収益還元法」といっても、詰めて考えなければならないことが多い。


	安心介護の未来のマンション管理
	（日経　H13.10.27 夕刊）
	マンションの管理会社の間で、新たなサービスを提供したり、居住者の親睦を図るパーティーを企画するといった動きが相次いでいる。　管理人にホームヘルパー２級の資格をとらせているのは大京管理（東京・渋谷）。現在，約百人が講習を受けており、近く取得できる見込みという。「介護サービスをするところまではいかないが、高齢者の車いすを押すといった配慮を徹底させたい。」と話す。　H13.8月の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の施行で多様なサービスが広がり、マンション管理士の受験数も予想以上のなか、管理人にマンション管理士にとどまらず、ホームヘルパー２級の資格をとらせるというのは注目すべきである。介護実務に携わる人に言わせれば“介護の基本は資格ではなく心だ”ということであるが、まさにマンション管理もハードではなく、ソフトの充実を図っていただきたい。ホームヘルパーの資格を目指すということはそういうことであろう。


	通天閣、新しいネオンの点灯式
	（日経ネット関西版　H13.10.29）
	ナニワのシンボル、通天閣（大阪市浪速区）の「化粧直し」の工事が終了、開業45周年にあたる28日夕、新しいネオンの点灯式を行った。　日立の「亀の甲」マークに代わり５色に変化するライトアップを導入。「工事の３カ月、いつ再点灯するのかと住民らから毎日のように問い合わせがあった」という新世界町会連合会の半田昇会長は、再点灯にホッとした様子。　作家の藤本義一さんは「今後も高い建物は増えていくだろうが、通天閣が地理的にも精神的にも〝大阪のヘソ〟であることは変わらないだろう」と話していた。　５年ほど前「ビリケン」という映画のエキストラ（映ったのは約３秒）のために１日中通天閣周辺で過ごしたことや周辺で飛び込み営業（前職）の経験等の思いでがあるが、通天閣周辺は鑑定の観点から考えると非常におもしろい商業地であると思う。数年前周辺地域に不釣り合いなフェステバルゲートがオープンしたが、基本的には昭和時代の生き残りの様なレトロな感じがあり、タイムスリップしたような気分が味わえる何とも言えない商業地である。　その象徴である通天閣の「化粧直し」、記事に取り上げる程の事でもないが行ったことがない方は思いでづくりに是非行って下さい。ちなみにスマートボールはお薦めです。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年１０月３１日号・完―
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