週刊アクセス
  
 
平成１３年９月２６日　第７５号		  
     
  今週のヘッドライン  
 
阿倍野再開発動き出す──米不動産投信最大手ＳＰＧが進出表明
国税庁　事前照会に対する文書回答を実施
オンラインにより変わる不動産業界
マンション建て替えに向けて　税制・法改正の動きが活発化 		 
     
     
  阿倍野再開発動き出す──米不動産投信最大手ＳＰＧが進出表明  
  （日経 2001.9.21）  
 
　商業施設に投資する米国の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）最大手、サイモン・プロパティ・グループ（ＳＰＧ、インディアナ州）が大阪市の阿倍野再開発事業に参加を目指すことが20日、明らかになった。同グループの日本進出は初めて。予定地は再開発の中心部に当たり、核テナントが決まらず計画が停滞していたが、有力候補が出たことで大型商業・業務施設の計画は大きく動き出す。
　阿倍野再開発は大阪市が1976年から進めている国内有数規模の市街地再開発事業。天王寺、阿倍野ターミナルに接する約28万平方メートルを対象に、高層住宅や商業・業務施設を整備する。計画した29棟のビルのうち、すでに周辺部で複合商業ビル「あべのベルタ」「あべのルシアス」など20棟が完成している。
　今回、ＳＰＧが進出する意欲をみせているのは、再開発地の中でもっともターミナルに近い地区。大阪市が94年にまとめた当初計画では、ホテルやオフィスなどが入居する西日本最大級の63階建て超高層ビルなど３棟で延べ床面積が計43万6000平方メートル。 旧そごうが核店舗になる計画もあったが、97年に出店を断念、核テナントが宙に浮いていた。
　大阪市は３月、高層ビルを36階に縮小し、商業施設２棟を１棟にするなどして延べ床面積を約30万平方メートルに抑える新計画を公表。賃貸方式の導入や、建設から管理運営に民間の資金やノウハウを活用する方針なども示した。
　ＳＰＧの計画では約23万平方メートルの規模で欧米の百貨店、スーパー、映画館などが入る複合施設を建設。2006―2008年の開業を目指す。
　大阪市は都市計画の変更や管理処分計画の認可など再開発法に沿った手続き後、2002年度にコンペを実施して事業者を選ぶ。現時点で進出意欲をみせているのはＳＰＧだけという。
　市では「具体的な有力候補が名乗りを上げたことで、市の新計画の実現性が高まった」（建設局）と歓迎している。
　ターミナルとしての天王寺・阿倍野地区は梅田、難波などに比べて集客力が弱かった。ＪＲ難波駅前再開発ではマイカルが事業撤退を申し入れ、計画見直しを迫られる一方、大阪駅北地区ではヨドバシカメラなどの大型商業施設の建設が進んでおり、ターミナル間の集客競争がますます激しくなりそうだ。


いわせてんか！　当欄第７３号（http://www.a-kantei.co.jp/v2-body/info/hl/hl073.html）で「大阪・難波再開発でクボタが新本社計画を先送り」との記事をお伝えしたが、今回は大阪市が進めている阿倍野再開発に米REIT最大手が参加を目指すことになったとのトピックである。
　大阪のターミナルを梅田・難波・天王寺と三極で考えた場合、ポテンシャルとしてはJR・阪急・阪神・地下鉄3線が乗り入れる梅田がその規模、乗降客数、周辺の商業集積とも群を抜いており、続いて難波、天王寺の順となろう。一方、核となる商業施設に乏しかった天王寺駅周辺であるが、「天王寺Mio」（平成7年9月開業）、「あべのルシアス」（平成10年12月開業）、阿倍野フープ（平成12年9月開業）等個性的な商業施設の開業が相次ぎ、商業集積を高めつつある。
　大阪市の当初の計画では、店舗・ホテル・事務所等が入る地上70階建、高さ・290ｍの超高層ビルと大型百貨店等が入る地下2階地上14階建てビル、さらに店舗・事務所等が入る地下3階地上11階建てのビルを建設する予定であった。しかし、さすがに阿倍野に横浜ランドマークタワー並の超高層ビルを建てたところで現在の経済情勢では閑古鳥が鳴き、赤字を垂れ流すだけであったであろう。規模を縮小した新計画でも、地域のポテンシャルを考えた場合、まだまだ大風呂敷をひろげすぎだと思ったのだが、今回有力候補が現れたことは停滞していた再開発事業に弾みをつけることとなるのだろうか。
　ただSPG側も阿倍野地区に進出を考えるにあたり、詳細に事業採算性を分析し進出の妥当性を判断したわけである。いざ開業してみて事業採算性を見込めなくなったから撤退などと、どこぞのパソコンメーカーのような真似はしないでほしいものである。

 




国税庁　事前照会に対する文書回答を実施
  （税務通信　H13.9.10　��2688）  
 
　国税庁は、この9月から法令解釈や取扱いについての事前相談に文書で回答する制度をスタートする（国税庁ＨＰ）。6月に制定された事務運営指針によって、税務上の取扱い等に関して行われる事前照会で一定の要件を整えたものについては、国税局の課税総括課長名で文書による回答が行われることになった。従来から個別照会の一部については文書による回答が行われてきていたが、この指針によって、はじめて文書回答の対象となる事前相談案件の範囲とその手続きが明確化されたことになる 。
　文書回答の対象とされるには、以下の要件をすべて満たす必要がある。
　また、同様の取引等を行う他の多数の納税者に対しても税法等の予測可能性を与えることとなる部分は、原則として回答後60日以内に、庁または各局のホームページなどで公表されることになる。

(1) 事前照会者が実際に行う（または行った）取引等に係る国税に関する法令の解釈・適用その他税務上の取扱いに関する照会で、これまでにその取扱いが明らかにされていないもの  
(2) その業種等に共通する取引等に係る照会で、多数の納税者から同様の照会が予想されるもの、または反復継続して行われる取引等に係る照会で不特定多数の納税者に関わるものであること  
(3) 照会内容の審査に必要な資料の提出がされること  
(4) 照会及び回答文書の内容を公表することに同意するこ  
(5) 申告前（源泉徴収等の場合は納付前）の照会であること  


いわせてんか！　従来、ある取引行為がどんな税金を発生させるのか、納税者側が作成した申告書でいいものかどうかは、事前に税務署等の担当窓口で聞いても口頭で示唆があるだけで、例えば管轄税務署長名での「文書」回答は渋られていた。裁判でも事前相談時の税務職員回答は納税者・税務署双方とも拘束しないとされており、実質「申告納税制度」の名の下に、納税者がリスクを負うシステムになっていた。
　今回の文書回答は、上記の要件からも、かなり大きいレベルの話であり、末端の個別事例にまではすぐには及ばないだろうが、元締が公表した効果は大きい。
　資産評価においては、たとえば財産評価基本通達6の「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額」の「著しく不適当」の判断はどうなるのか。不動産の時価を最もよく現す鑑定評価と同通達の評価との接点についても「予測可能性」の観点から明らかにしていただきたい。





オンラインにより変わる不動産業界
（ISIZE住宅情報ニュース　H13.9.19）
 
　家を買うときの手続きなどがネットで手軽にできるようになりそうだ。
　法務省では不動産登記の申請手続きをインターネットを使って電子化する準備を進めている。家を買うときには土地・建物の所有権を登記する必要があるが、現在は司法書士などに依頼して各地の登記所で手続きするのが一般的だ。
　この手続きをオンライン化し、パソコンで申請手続きができるようにしようというのが同省の考え。2003年度中に不動産登記法の改正案を国会に提出し、2004年度からのスタートを目指す。なお、同省では昨年９月から登記情報をネットで閲覧できるサービスを始めている。

いわせてんか！　ネットで気軽に不動産登記、とはもはや夢物語では無くなるようである。ところで、不動産調査の実務においては、登記申請までオンライン化といかなくとも、特に地積測量図、建物図面等の図面類のオンライン公開が望まれる。法務局等での閲覧、手動コピーは非常に時間と労力を費やし、また、無用の混乱をも招いている。不動産をわかりにくくしている多くの制度はＩＴ革命によって生まれ変わるチャンスかもしれない。大胆かつ迅速な対応が望まれる。




マンション建て替えに向けて　税制・法改正の動きが活発化
（ISIZE住宅情報ニュース　H13.9.19）
 
マンション建て替え問題をめぐって税制や法律を改正する動きが活発化してきた。
　築30年を超えるマンションは現在、全国に約12万戸あるが、10年後には約93万戸に増える見通しだ。老朽化したマンションが増えると都市環境に影響するため、建て替えをしやすくすることが課題とされている。先に政府の総合規制改革会議がまとめた基本方針の中でも、重点分野である都市再生の１項目としてマンション建て替えの円滑化が盛り込まれた。
　そんななか、国土交通省が築30年超のマンションの管理組合などを対象に行った「マンション建て替えに関するアンケート調査」によると、現在の住まいへの不満として最も多かったのは「配管や給水設備が劣化」で63.2％に達した。また、今後のマンションの管理上の不安では「居住者の高齢化で管理組合等に影響がでること」が７割を超え、「震災や老朽化によって必要となっても建て替えが難しいこと」も半数を超えた。
　調査結果を踏まえ、同省では来年度の税制改正でマンション建て替え向けの特例の導入を要望している。居住者がマンション建替組合(仮称)を設立して建て替え事業を行う際に、登録免許税や不動産取得税などを軽減しようというものだ。また11月をめどに建て替え円滑化方策を取りまとめる予定となっている。
　一方、管理組合の活動を規定している区分所有法の改正を検討しているのが法務省だ。
　課題としてはまず、マンション建て替え要件の緩和が挙げられている。現行法では居住者(区分所有者)の５分の４以上の賛成がないと建て替え決議が行えず、合意を得るのが難しいケースも少なくない。そこで要件を緩和して、建て替えのハードルを低くしようという考えだ。
　また、管理組合が法人格を取得する要件も、現在の「区分所有者が30人以上」という規定を緩和または撤廃する方向で検討している。

いわせてんか！　私は田舎のニュータウンでのんびりした生活を送っていたので、分譲マンション対して余り興味はなかったのであるが、最近では駅接近に優れているマンションに限り興味を持つようになってきた。しかしながら、やはり３０年を超えるとなると不安要素（特に建て替えやその追加費用、また、建て替え中の賃料負担もバカにならない）が山ほどあり、購買意欲は全く起きない。
　制度が整備されてマンションの建て替えがしやすくなれば、考えが変わるかもしれないが…。これから買う人は、中古マンション市場の下落に歯止めを掛けるような法整備に尽力して頂きたい。
　



 ※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。

           
 
  ―平成１３年９月２６日号・完―  
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