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	平成１３年９月１９日　第７４号

	*今週のヘッドライン*
	日本版ＲＥＩＴ上場、やや不安な立ち上がり　～米国・同時多発テロ特集～　その１米テロ、REITにも衝撃　～米国・同時多発テロ特集～　その２誰が損をする？　REITへの影響はいかにマンション管理士・具体的業務を検討


	日本版ＲＥＩＴ上場、やや不安な立ち上がり
	（Housing TIMES 2001.9.10）
	不動産投資信託（日本版ＲＥＩＴ）が10日、東京証券取引所に上場した。今回上場したのは、三井不動産や住友生命などによる「日本ビルファンド投資法人」（ＮＢＦ、東京都中央区、深瀬俊彦執行役員）と三菱地所、東京海上火災、第一生命による「ジャパンリアルエステイト投資法人」（ＪＲＥ、東京都千代田区、馬場米一郎執行役員）の２つの投資法人。両投資法人とも東京を中心としたオフィスビルを投資対象（ＪＲＥは上場後取得）としたもので、初値はＮＢＦが62.5万円、ＪＲＥが53.5万円だった。終値はＮＢＦが61.6万円、ＪＲＥが54.5万円。　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）とは、個人投資家や機関投資家から集めた資金を、オフィスビルや賃貸マンション、商業施設、ホテルなどの不動産や不動産を裏付けにした金融商品などへ投資し、賃料などの収益から一定の経費を差し引いたものを投資家へ還元するというもの。賃料収入の動向次第で配当利回りが上下動するリスク、ＲＥＩＴ自身の価格変動で元本割れするリスクがあるものの、国債より３％前後高い利回り、価格上昇期待などもあり、今後の価格推移や新たに上場する商品の多様性に注目が集まる。　いよいよ日本版REITが上場された。上記事のとおり無難なスタートとなったが、９月１１日の米国の同時多発テロに影響をうけ、翌日には回復したものの一時は大幅に下落もあったようである。周知のとおりREITの特徴として、株式相場と異なる動きを見せることがあげられよう。例えば、大規模災害等を原因として、ある優良収益物件が損壊した場合に、当該物件のテナントは代替性のある物件を探すため、新たな賃貸需要逼迫の状況を生み、代替物件で賃料収入が増加し、ひいてはＲＥＩＴ自身が価格上昇することもあり得るということである。不動産業界に神風を起こす日本版ＲＥＩＴであるが、不動産の特性の把握無くしては、ただの紙切れになりかねないのである。

	～米国・同時多発テロ特集～　その１米テロ、REITにも衝撃
	（住宅新報 2001.9.28号）
	9月11日に米国で発生した同時多発テロは、米国不動産市場の中心でもあるニューヨークの象徴「ワールドトレードセンタービル」（WTCビル）が崩壊したことにより、日本の不動産投資信託（J-REIT）にもうひとつの衝撃をあたることになった。　関係者の話を総合すると、WTCビルはもともとニューヨークとニュージャージーの港湾当局の所有であったが、今年8月にオフィス部分を中心に証券化。エクイティ部分を地元のオーナー系ディベロッパーであるシルバースタインプロパティーズや、ロイドゴールドマンが保有。デッド部分をGMACがノンリコースローンを実行して、商業用不動産担保証券（CMBS）を発行しているという。また商業施設部分については豪州系の商業施設専門REITウェストフィールド・アメリカが取得。同社は豪州最大のプロパティトラスト。　日本ではJ-REＩＴ関係者が12日朝から、「WTCビルは（米国の）REITに組み込まれているのか」という確認作業に追われた。WTCビルがREITの場合、テロという予想外の事態とはいえ旗艦ビルを突然失ったそのREITをはじめ、米国REIT市場の価格が急落する可能性が高く、その影響が日本にも及ぶのではないかという懸念があったためだ。　通常は損害保険のほか、家賃収入が突然入らなくなった場合の保険を付保するが、テロや戦争を免責とするかによってREITへの影響は左右される。WTCビルの損害額は、50億㌦に及ぶのではないかとの見方も一部であり、保険会社が支払をするかどうか現時点では不明のようだ。万一、保険が支払われない事態になれば、投資家に対するデフォルトリスクが増大する可能性があり、関係者はその動向を注視している。　J-REITでは特に地震に対するリスクに対しては重要な課題として認識され、地域分散や保険付保などの対応を取っている。さまざまなリスクに関する十分な説明が期待される。　世界中が驚愕したあの事件からはや１週間が経つ。この事件は政治・経済・外交等各方面に多大な影響をあたえているが、東京証券取引所に上場したばかりの日本版REITにも少なからず影響があったようである。　崩壊したWTCビルを鑑定評価の視点からみれば、世界経済の中枢に位置し、世界中の優良企業が入居する超Ａクラスオフィスビルである。航空機が衝突した時点では、だれも地上110階建、世界4番目の高さ417mを誇るツインビルが崩落するとまでは思いはしなかったであろう。WTCはREITに組み込まれていたようであるが、今後はテロという理由により保険金の支払いが免責されるかどうかが焦点となろう。　今回の同時多発テロ事件は、私を含め平和ボケした日本人の頭ではにわかには信じがたい事件であった。しかし我が国でも今後近隣諸国での有事の際巻き添えをくわないとの保証はどこにもない。我々も今そこにある危機を認識せざるを得ない時期が来るのかもしれない。　ともあれ、今回の事件で亡くなった方のご冥福をお祈りするとともに、この事件が暗い時代の幕開けを象徴する出来事とならないよう祈るばかりである。


	～米国・同時多発テロ特集～　その２誰が損をする？　REITへの影響はいかに
	（住宅新報　2001.9.28号　関連記事）
	井出不動産金融研究所代表・井出保夫氏は、かつての阪神大震災で神戸や大阪の空きビルがほとんど埋まったように、同ビル崩壊による代替需要でクラスA物件の不足からビル需要が旺盛になり、ニューヨークを中心とするオフィスREITの株価が上昇すると見ることもできる、と語る。また、保険を出す場合、一番損をするのは保険会社で、次に自らCMBSの最劣後部分を抱えるGMACが損をすると思うが、今回の事件がテロか戦争かで保険の免責が変わるため、保険が下りない場合は、実質的な所有者である地元ディベロッパーのラリー・シルバースタイン氏とウエストフィールド社（２ヶ月ほど前に９９年リース権を落札）と、形式的な保有者であるニューヨークとニュージャージーの港湾局の損失負担でかなりもめることになるだろうとも話す。　一番の幸運者は、ニューヨークとニュージャージーに豊富な物件を保有する大手REITのVornade Realtyではなかろうか・・・とも。　先日（9/10）大手不動産会社ベースの日本版REITが２社、東京証券取引所に上場したばかりでその翌日の事件とは皮肉である（詳細は週刊アクセス本号記事参照）。停滞した日本・不動産市場活性剤のひとつとして大きな期待が寄せられているだけに、その影響が心配だ。　不動産を小口化した証券に投資する投資家の「読み」のなかに、今回のようなテロが入っている可能性は小さい。しかし、これらを含め投資を決定する際の「リスク」と「リターン」についてはできうる限りの情報を分析しておく必要がある。このような不動産に直接投資を行う場合に適切な助言等を必要としている投資家のニーズに対応するため、昨年9月、旧建設省により「不動産投資顧問業登録制度」が創設され、徐々に登録業者が増えているところである。（業者のデータベースは（財）土地総合研究所提供）　“損得”を計るのは投資家であり、判断一つである。上記専門家集団等による、リスクを中心とした情報開示と十分な説明・助言が、J-REIT市場発展の需要なポイントとなることが再確認された事件ではなかろうか。　最後になりますが、本事件で尊い命を落とされた方々のご冥福をお祈りいたします。


	マンション管理士・具体的業務を検討
	（住宅新報　2001.9.28号）
	国土交通省は今週にも「マンション管理士活用方策研究会（仮称）」を立ち上げ、マンション管理士のあるべき姿について検討する。研究会には学界、都道府県の担当者などが参加する。　研究会では合格した管理士が具体的に「何をするのか」「どう活躍するのか」などの細部を具体化して詰める。そのうえで管理士の倫理要綱や、将来的な報酬体系のあり方などについても検討する考え。　今年の１２月に初めての試験が実施されるこのマンション管理士。不況・資格ブーム・初年度といった誘因も重なり多数の方が受験されると予測されるが、実施する国が「具体的に何をするのか」といった検討をしている段階であることを考慮すると、その業務についてはまだまだ未知数の資格の様である。しかし、老朽化したマンションの建て替え、大修繕など多数の利害関係を調整するマンション管理士、やりがいとその責任は大きいと言える。私も暇であれば独学で挑戦してみよう。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年９月１９日号・完―
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