|
|
||
 |
||
|
平成１３年８月２２日 第７０号 |
||
| 今週のヘッドライン | ||
|
中古住宅、流通倍増へ重点・国交省 相続した敷金 全額債務控除ならず 古今東西賃貸アパート 低コストで土壌浄化 （清水建設が新システム） |
||
| 中古住宅、流通倍増へ重点・国交省 | ||
| （NIKKEINET 2001/08/07） | ||
国土交通省は住宅市場の活性化に向けた2002年度の重点項目をまとめた。住み替えなどで居住水準を向上するため、中古住宅の流通と改築（リフォーム）市場の拡大に取り組むのが柱。第三者に床や壁の手入れ具合の点検を依頼する性能評価制度、マンションの修繕など維持管理に関する情報の登録制度の導入などにより、現在年間15万戸の中古住宅流通量を早期に倍増することを目指す。 国交省のこれまでの住宅供給政策は新規の着工・供給に重点を置いていた。居住環境を早期に向上するには既存住宅を有効活用する方が容易であるのに加え、耐震性に劣る住宅の修繕なども急務になっている。このため住宅供給に関する基本的方針を転換、中古住宅とリフォーム市場の整備を柱にすることにした。 2002年度からの実施を目指す具体的な取り組みとして、中古住宅の性能評価制度を導入する。住宅の購入を希望する人が１件あたり2万―4万円程度の料金を払い、床や壁、設備の手入れ具合などの点検を不動産仲介業者と利害関係のない第三者に依頼する仕組みを整える。  「女房と畳は新しい方が良い」という諺があるように、我が国では住宅にしても車にしても、新築や新車が好まれ、また、上記記事にもあるように国も新規の住宅供給に重きをおいてきた。一方、我が国の住宅の耐用年数は他の先進諸国に比べる短いが、今後の建築解体廃棄物の増加等を考えると既存住宅の耐用年数の延長を図ることが急務である。折しも、住宅金融公庫の存続問題が話題となっており、一部に低所得者の住宅取得が困難になり国民生活へ影響を及ぼす等の意見があるが、中古住宅の流通市場が活発化すればこのような問題も少しは解決するのではないだろうか。 そもそも買えない人が無理して新築住宅を買う必要はないのである。 | ||
| 相続した敷金 全額債務控除ならず |
||
| （（株）エヌピー通信社 税務情報 Ｈ13.8 No.3） | ||
被相続人が土地の賃貸で預かっていた無利息の敷金について、その全額が控除できないのはおかしいとして納税者から提起された審査請求につき、国税不服審判所は「無利息債務を承継した相続人は、通常の利率による利息相当額の経済的利益を弁済期まで享受する」と判断。控除されるのは「敷金から経済的利益の額を差し引いたもの」とした。さらに、「債務の評価にあたり具体的に確認できない事柄（中途解約の場合の建物取壊可能性）を影響させることは妥当でない」とし、請求人の主張を退けた。 しかし、税務署が経済的利益の利率を「年６％」にしたことについては、「相続開始時に将来の金利の動向を考慮し、改めて評価していないのは相当ではない」として更正処分の一部を取り消す判断を下している。 （平12.3.28裁決、裁決事例集No.59 242頁） 敷金は、通常不動産の賃貸借に際して差し入れられる預り金的性格を有する一時金である。その目的は賃借人の賃料滞納等の契約不履行に基づく損害賠償の担保であり、契約不履行による契約解除以外は契約満了時に返還される。敷金には原則利息をつけない。したがって、賃貸人は長期の運用が可能となり、その運用利回りは長期預金の金利、国債、公社債利回り、金融機関の貸出金利等を考慮して決定される。この運用益は月々の支払賃料に影響を及ぼし、トータルで賃貸人の収入を構成する。 相続税の債務評価は「その時（当該財産の取得の時＝相続開始時）の現況による」（相続税法第22条）。中途解約の具体的事実がなければこれを評価に反映させるのは不適切であろうし、当局の一律年6％に対する審判所の判断（相続開始月以前１０年間の長期国債（１０年）の応募者利回りと長期プライムレートの平均値を基礎とする（今回は5％））は妥当であろう。 債務評価にも実体に即した考慮が欠かせない。 |
||
| 古今東西賃貸アパート | ||
| （日経 Ｈ13.8.15） | ||
| 今、関西で賃貸アパートに人気が集まっている。中高年の人たちが学生のころ過ごしたアパートと異なり、分譲マンションや戸建て住宅に匹敵する広さや設備など高級感を売り物にしているからだ。建物の完成前には、入居者がすべて決まっているという。少子化や高齢化を背景に高級アパートの需要は着実に増えている。
「入居者がゆったり暮らせる物件を提供したかった」――。大阪府四条畷市に今春、高級アパートを建てた諏訪邦彦さんは強調する。 諏訪さんの「アネックス諏訪」はＪＲ学研都市線忍ケ丘駅から徒歩３分。１、２階がつながったメゾネットタイプで、住居面積は80―88平方メートルと、平均的なアパートと比べるとかなりゆったりしている。冷暖房効率を高めるため、窓ガラスを高級戸建て住宅並みの遮熱断熱ペア（複層）ガラスにするなど、高付加価値の建材を使っている。 施工した積水ハウスは「家賃設定に際して市場調査したが、付近にはこれだけ広くて高級感のあるアパートはなかった」という。３月に完成し、４月から入居を開始する予定だったが、完成前に全戸の入居者が確定した。諏訪さんによると「間取りがゆったりしていて、お客さんを呼びやすい」などと入居者の評判は上々という。 山陽電鉄の西舞子駅から徒歩13分の閑静な住宅街にあるのは「クレールタウン立花」（神戸市垂水区）。住居は３ＬＤＫで71―87平方メートル。モニター付きインターホン、ディスポーザー（生ごみ処理装置）、浄水器など設備の充実ぶりが目を引く。浴室も幅1.6メートル、奥行き1.6メートルと一般的な戸建て住宅並みの広さだ。３月完成で４月入居開始だったが、やはり完成前に満室になった。 オーナーの立花一郎さんは「近隣のアパートとの差別化を図りたかった」という。入居者からは「思った以上に騒音が伝わらない」「戸建て感覚の設計なので、プライバシーが保たれている」「敷地内で子供を遊ばせられるので安心」などの声が寄せられている。施工した大和ハウス工業は「地元の不動産仲介会社から、空室がないかとの問い合わせも多い」と反響の大きさに驚いている。 万博記念公園北側の緩やかな丘陵地に並んだ14棟（60戸）の高級アパート。大阪モノレール阪大病院前駅から徒歩３分の所にある「サンビレッジ南春日丘」（大阪府茨木市）だ。「規模が大きなことを生かして、緑地部分をふんだんに取り入れるなど良好な住環境を築くことに力を入れた」と施工したナショナル住宅産業は説明する。 ３ＬＤＫの間取りで、住居面積は65―75平方メートル。家賃は11万5000―12万5000円。1999年春の完成前に全戸が埋まった。退室があってもすぐに新しい入居者が決まる状態。 このような高級アパートが増え始めた背景には、少子・高齢化が進んでいることがある。これまでのアパートは若い世代を対象にしており、１戸当たりの平均面積は50平方メートル前後と狭い物件が多かった。こうした古いタイプのアパートは供給過剰から空室が目立ち始めている。
「高齢化に加えて、ずっと賃貸でかまわないという消費者が増えており、今後も高級アパートの需要は増える」（積水ハウスの池田修吾・商品開発設計部開発設計室部長）という。 特に関西では地価下落に歯止めがかからず、救いようのない情報が多いなか、このような土地の有効活用の成功例も若干増えていると感じる。超低金利で、不動産価値が相対的に低い今こそ、不動産投資のチャンスであることを今一度噛みしめ、夢をかなえて見られてはいかがでしょうか？ ただ、大きなリスクの存在は忘れないで頂たい。 |
||
| 低コストで土壌浄化 （清水建設が新システム） | ||
| （住宅新報 Ｈ13.8.31号） | ||
| 清水建設はこのほど、土壌処理量が３、０００〜１０，０００�屬涼羌�模クラスの汚染土壌浄化工事の受注をターゲットとして、低コスト、短工期で高い浄化性能を発揮する「高効率土壌浄化システム」を開発、実用化した。 同システムは、重金属、水溶性有機物質、難溶性有機物質などの環境基準値が設定されている土壌汚染物質に対応できる。汚染物質の分離精度は９９．９％、浄化土壌の再利用率は７０％以上を達成可能だという。処理コストは１トン当たり１万円以下、従来工法比で３０％以上のダウン、工期は従来工法比で３０％短縮される。 長引く景気低迷により、廃業、工場閉鎖に追いやられる企業が多いが、工場跡地の再開発で一番の問題になるのが土壌汚染である。工場跡地は面積が大きいため、マンション素地にはもってこいであるが、土壌汚染で費用（土壌浄化にかかる費用、期間、金利負担等）が余分にかかってしまうことも少なくなく、我々鑑定業界の人間も頭を痛める所である。都市再生の活性化に欠かせない土壌浄化のさらなる技術革新に期待したい。 |
||
| ※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||
| ―平成１３年８月２２日号・完― | ||
| 戻る | ||