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平成１３年７月４日 第６３号 |
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| 今週のヘッドライン | ||||||
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スーパー、都心に小型店出店 大阪地裁 相続税評価・地上権か区分地上権か？ 即日完売、７億の３ＬＤＫも！青山の高級マンション |
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| スーパー、都心に小型店出店 | ||||||
| （日経 H13.7.3） | ||||||
スーパー各社が大都市圏で、売り場面積1000平方メートル以下の小型店の出店を加速している。デフレ経済下で売り上げの伸びが見込みにくい時代の新規出店戦略で、集客しやすい立地に初期投資が少ない店舗を開設し効率運営する。1000平方メートル以下の店は出店者に環境対策などを求める大規模小売店舗立地法（大店立地法）の対象外で、新規開設が比較的容易。投資の回収期間が短く、競合激化で採算が悪化した場合には機動的に統廃合できる利点もある。 西友は2002年2月期に出店する14店のうち、半数の７店を1000平方メートル以下の小型食品スーパーにする。主に東京都内や周辺県の住宅地に隣接する市街地立地で、１店当たりの投資額は約４億円に抑える。前期は新設34店のうち小型店は４店だけだった。初期投資の回収期間は最長でも約５年に設定。大型の店の場合は通常６―10年かかる。2000年以降、「大都市圏で大型店向きのまとまった土地の供給は少なくなってきた」（西友）が、駐車場跡など中小規模店に向く用地は確保しやすく、小型スーパーの出店には追い風が吹いているという。  大規模小売店舗立地法が施行された昨年6月以前、大型小売店の駆け込み出店が目立ったが、最近は都心部での小型店の出店が加速しているそうだ。いわゆる都心回帰現象により都心部の居住者が多くなったことも出店攻勢を加速させる要因になっているのだろうか。 | ||||||
| 大阪地裁 相続税評価・地上権か区分地上権か？ |
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| （週刊税務通信 H13.7.2 ��2679） | ||||||
大阪地裁はH13.4.13、地下鉄の吸気施設を覆うように建築されたビルの敷地の相続税評価にあたり、当該土地利用権が地上権か区分地上権かで争われた相続税更正処分取消請求につき、
相続税は、納税者が申告して税金を納める申告納税方式を採用している。ゆえに、納税根拠は一時的に納税者の解釈に委ねられているわけで、当局はむやみにこの判断を変えるわけにはいかない。しかし、納税者があまりに"変な"取引形態を採用し、その意図が脱税などであれば、これを正常なものに変更して課税する権限を留保している。本件では納税者の意思を尊重して「使用権留保の特約があった」として、当初の契約を採用した。このような場合、現在では一般的に区分地上権設定がなされているとしながらも、である。 契約・取引は当事者の自由であり、それに基づいて税務申告を行えばよい。しかし、判例・裁決例等を参考に、取引時点での「通常」からあまりにかけ離れている場合には、慎重な理論武装が必要になるだろう。 なお、区分地上権（民法第269条の2）については、裁判所では地表を含むことも可能と考えられているが、鑑定評価上ではこれを含まないものとされており（不動産鑑定評価基準・総論第二・二（一）、各論第一・一（一）４、要説不動産鑑定評価基準ｐ47）、解釈が分かれている現状である。 |
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| 即日完売、７億の３ＬＤＫも！青山の高級マンション | ||||||
| （Housing TIMES H13.7.3） | ||||||
三井不動産、住友商事、三井物産、オリックスリアルエステートの4社が6月2日に販売を開始し、来場組数約7000組を集めた超高層マンション「青山パークタワー」（東京都港区、34階建て、総戸数314戸）第１期１次159戸が7月2日、即日完売した。 三井不動産によると、住戸面積約45〜約235平方メートル、販売価格4520万〜7億1000万円、最多価格帯9000万円以上の販売住戸に対し、6月16日の登録開始から締め切りまでの総登録数は1700組にのぼり、登録倍率は約10.7倍となった。150平方メートルを超える、フリーデザインプランを採用した11戸の登録倍率も約4.9倍と人気が高かった。 登録者の概要を居住地別で見ると、地元の港・渋谷が29％と最も多かった。次いで隣接区の世田谷・目黒が21％、神奈川県が12％、その他23区内が11％などとなっている。年齢別では40歳代が30％、30歳代が26％、50歳代が21％。家族構成では「2人」が47％と圧倒的に多く、続く「1人」も27％と高かった。買い替え率は28％。 また、7月14日から22日まで、第1期2次販売・93戸の登録を受け付け、23日に抽選を行う予定。住戸面積は45〜138平方メートル、間取りは１LDKから３LDKとフリーデザインプラン。販売価格帯は4620〜2億7300万円。 −その１− 相変わらず、東京の一部の近・高・大を備えた超高層マンションは人気があり、即日完売となっている。特に最多価格帯9000万円に登録倍率は約10.7倍と富裕層は健在である。一方で、総務省が29日発表した5月の完全失業率は過去最悪と並ぶ4.9％（季節調整値）となっており、近畿にあっては、6.3％（原数値）である。大阪は依然として先行き不透明感が強く、先週既報の大阪ど真ん中の船場・高層マンションも上記青山のマンションのごとく、即日完売と行くのかは疑問もあるところである。なお、大阪では9000万円あれば近くで閑静な一戸建ての夢が叶うということがあり、一概に比較できない面もある。 −その２− 新聞やニュースでは「不況、不況」と騒がれている中で、億ションが即日販売されたことは明るいニュースであると思う。これらの購入者は不況に余り左右されない高額所得階層であるとはいえ、不況期に積極的な消費意欲を沸かせたことは、大手不動産会社やデベロッパーの手柄というべきだろう。 ２１世紀に生き残る企業になるためには、経営努力・先見性が欠かせない。 |
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| ※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||||||
| ―平成１３年７月４日号・完― | ||||||
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