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	平成１３年６月２０日　第６１号

	*今週のヘッドライン*
	国土交通省「不動産鑑定評価部会」で基準改正を議論街角の生産緑地　その後住宅の屋上を庭園に


	国土交通省「不動産鑑定評価部会」で基準改正を議論
	（不動産流通研究所　R.E.port　2001.6.14）
	H13.6.1に行なわれた第1回国土審議会土地政策分科会で「不動産鑑定評価部会の設置」が決定したことを受け、6/14、国土交通省において「第1回不動産鑑定評価部会」が行なわれた。　同部会では、委員互選により日本不動産鑑定協会国際委員長である不動産鑑定士の緒方瑞穂委員が部会長に選任され、緒方部会長は前川俊一委員を部会長代理に指名した。　その後現行の不動産鑑定評価基準について事務局が説明すると、各委員からは「鑑定評価上の特定価格の概念と、市場の成立価格との関係を明確化することが必要」「取引市場の特性や市場参加者の行動をシミュレーションとした評価を行なうため、基準の見直しが必要」「取引事例データを整備するとともに、一層の開示が不可欠」などの意見が出された。　また、今後はおよそ月1回ペースで部会を開催し、次回は不動産鑑定評価基準の改定に向けた主要論点の整理を行なう。　なお、同部会では改定の骨子案がまとまった段階でパブリックコメントを実施し、2002年3月中を目途に不動産鑑定評価基準のあり方についての最終報告をとりまとめるとしている。　現行不動産鑑定評価基準（以下、基準）の中での「市場性」は、取引事例・賃貸事例比較法の根拠として採用され、いわば、売買取引等の実際取引市場を指す比較的狭義の概念が前面に出ている。しかし、鑑定評価で求めるべき「正常価格」の概念の中では、「市場性を有する不動産について、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」であるとし、広義の市場性が根本的な定義の中で論じられており、この広狭の位置付けが問題となっている。　従来、右肩上がりの経済では売買取引中心の価格形成だったため、「市場といえば売買」となっていた感がある。しかし、停滞する経済状況の中で取引事例等の減少が顕著となり、また、特に収益物件についてはキャピタルよりインカムによる値付が主流となりつつあるため、「市場性」をどの枠で考えるかが問われているのだ。当り前の話だが、市場参加者は過去の売買事例価格のみを拠り所として対象不動産の価格をみている訳ではない。　現行基準は平成２年以来改正されていない。この１０年の経済動向と鑑定評価の重要性を考えれば、基準改正は喫緊の課題である。

	街角の生産緑地　その後
	（Housing TIMES　2001.6.12）
	国土交通省は11日、3大都市圏の市街化区域にある農地の宅地化を推進するため、1991年に生産緑地法が改正され、翌年には宅地並み課税が導入されてから10年近く経過し、その後の動向について今年3月自治体とＪＡに対して行った意識調査の結果を発表した。　まず自治体では、この8年間で当初の3分の1が宅地化され、約半分の自治体は宅地化が進んだと考えている。しかし問題もあるとする自治体も多く、約1割は「宅地化量が不十分」としている。宅地化を促進する要因としては、「宅地並み課税などの税制」83.3％、「民間ディベロッパーの開発意欲」50.0％、「面的整備の実施と公的助成」48.6％だった。また宅地化にともなう問題として、「宅地化困難な農地が残った」「基盤整備が不十分」などが挙げられている。今後の取り組みについては、目標もしくは計画を有している自治体はおよそ4分の1で、施策としては区画整理事業、地区計画、道路整備を挙げている。　ＪＡでは、組合員が所有する農地について、「宅地化する意向はある」と答えた回答は77.1％で総じて高い結果となった。ＪＡが農家に勧める農地の活用方策としては、「一般の賃貸住宅の建設」「高齢者向け優良賃貸住宅の建設」「事業用への貸付または売却」「駐車場として利用」などが上位を占める一方で、「市民農園として活用」「何も勧めない」という回答もあった。　街を歩いていると、しばしば「生産緑地」との標識のもとに、田園がぽつんと見受けられることがある。これは、3大都市圏の市街化区域にある農地の宅地化を推進することを趣旨とした「生産緑地法」により、生産緑地を選択し宅地並み課税を猶予されたものである。一方、宅地化を選択した農地は宅地並み課税をされている。　いったん生産緑地を選択してしまうと原則３０年間は農地からの宅地転用は許されないため、幹線道路沿いの生産緑地が邪魔で宅地化された農地の有効利用が図れないケースもあったようである。また、逆に全国一律の適用のため、急激な宅地化により地域に潤いが無くなったケースもある。　何はともあれ、この8年間で当初の3分の1が宅地化され当初の目的は、まずまず、達成されたのであろう。


	住宅の屋上を庭園に
	（日経　Ｈ13.6.19）
	プレハブ住宅建築の宮本ハウス工業（大阪府寝屋川市）は、瓦葺き屋根の住宅の屋上を庭園に改装する事業を始めた。屋根を撤去して平面状になった屋上に鉄板をのせて土台を作り、発砲スチロールなどを材料にした人工土壌を敷いて庭園にする。庭の狭い住宅に住む消費者の重要を見込んでいる。　庭園の重量は１㎡当たり９㎏前後。屋根瓦を敷いている時よりも２５％前後軽くなるため、人が乗っても問題はない。　　地価公示の下落率をみても分かるように、大阪では地価が下落し続けているが、それでも一代で戸建てを買おうと思えば、よほどの階層の人間でないかぎり庭が小さい小規模住宅になってしまうのが現実である。しかし、今回のような屋根の利用方法に問題（雨漏り等）がなければ、バルコニーにも利用できるし非常に有効的であると思える。　施工期間は１０日程度で気になる代金は３３㎡で３００万前後（芝の植え付けなどの緑化費用を含む）。値段的には余り問題がなさそうであるが、普通の人は屋上が庭という発想を持っていないので、この事業が成功するか否かに注目したい。

















	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年６月２０日号・完―
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