平成１３年６月１３日　第６０号
	今週のヘッドライン
	坪単価25万円の住宅を販売　ミサワホーム 法人税・収用特例から除外される棚卸資産とは？ 関西経済圏　やはり衰退気味〜住民基本台帳・社会増減結果より 　　　　大阪のオフィスビルの最新状況
	坪単価25万円の住宅を販売　ミサワホーム
	（Housing TIMES 2001.6.5）
	ミサワホームは、徹底したコストダウンを追及した量産企画工業化住宅「ＬＩＭＩＴＥＤ25」を期間限定発売する。 　「ＬＩＭＩＴＥＤ25」は、木質系小屋裏2階建て住宅で、急勾配の屋根が印象的。この外観は欧米で主流となっているもので、雨がすぐに落ち、外壁も雨があたりにくいため耐用年数が長期化するメリットもある。間取りは1階を広くして、客間、寝室とも1階にとっている。また出入り口をフラット化したバリアフリー設計を採用。品質を落とすことなくコスト削減を徹底して、坪（3.3平方メートル）あたりの坪単価25万円を実現した。 　「ＬＩＭＩＴＥＤ25」は、6日より専用のホームページで販売スケジュール、説明会の実施時期などを紹介する。全国各地で説明会を開催して、7月1日から31日まで期間限定で販売を行う。同社ではメインターゲットを一次取得者とし、低価格を武器に若い家族、高齢者の住まい、別荘、借家などの需要開拓を狙う。 　大手住宅メーカーの住宅というと、展示場に並んでいる大きな住宅・豪華なカタログ・熱心な営業マンを連想してしまうのだが、当然これらの経費も価格に含まれているわけである。今回、ミサワホームが売り出した住宅は坪単価25万円からと大手住宅メーカーとしては驚異的な価格設定である。マーケティング的な要素が強く、今後継続的に販売するものではないとしても、展示場等の経費をカットする・プランを固定化するなどの代わりに同一規格品の大量供給によりコストダウンを図るという手法は、購入者にとって住宅選択の幅が拡がるという点で注目すべきである。
	法人税・収用特例から除外される棚卸資産とは？
	（神戸地裁平成１１年（行ウ）第２４号　平成１２年９月２６日判決）
	不動産売買等を営む原告法人が売却した所有地が、租税特別措置法第６５条の２第１項の「収用換地等の場合の所得の特別控除の特例」（以下、収用特例）の適用対象から除外される棚卸資産（商品）に該当するかにつき、神戸地裁は以下の如く判示して原告請求を棄却した。（以下、筆者による抜粋） １ 不動産業者がその事業の過程において顧客に販売する目的を持って所有する土地は、商品としての性質を有するため棚卸資産に該当し、その判断は取得時点の所有目的ではなく、譲渡した時点の性質でもって決するべきものと解するのが相当である。 ２ 原告は貸借対照表にも本件土地を棚卸資産として計上しており、その後、本件土地を自ら使用したり、第三者に貸し付けたりしたことがなく、また、その予定をしたり、計画を立てたりしたこともなかったのであって、現実にも当初の目的に沿った内容で利益を得てA高速道路公団に売り渡しているのであるから、原告は、同公団への譲渡の際も本件土地を販売目的で所有していたものであって、本件土地は、その時点においても棚卸資産であったと推認され、したがって、収用の特例の適用はない。 小泉首相は３年以内での不良債権処理を断行すると豪語しており、情勢によっては立法も含めた強制措置が採られないとも限らない。バブル時にだぶついた資金を土地へ流し、安易なキャピタルゲイン獲得に走った不動産業者等が抱える土地は、上記判決の判断では「利用」していなければ当然「棚卸資産」となり、収用・交換等の税金特例を受けられないことになる。大損覚悟の叩き売りプラス税金では「泣きっ面に蜂」である。タックスプランニングを含めた中期的な展望をもって、早急に不良債権処理に取りかかる必要があろう。
	関西経済圏　やはり衰退気味〜住民基本台帳・社会増減結果より
	（日経　Ｈ13.6.9）
	福井、三重、徳島を含む近畿2府7県の社会増減（転入と転出の差）は2000年に3万2524人の転出超過を記録、前年を約1万人も上回った。転勤などによる他圏域への転出の増加と、他圏域からの流入減が同時進行したためで、都市活力の低下を裏付けている。 　関西の社会増減が初めてマイナスに転じたのは、石油ショック後の不況と公害問題が広がった1974年。以来、1度も流入超過に転じた年はなく、2000年までに合計57万6000人が圏外に流出した計算になる。 　この間、首都圏（1都7県）では転入超過が94年に13人まで落ち込んだことはあるが、マイナスの記録はない。2000年は8万人を超える転入超過で、前年を上回る集中の加速化を示している。 　 　上記記事では人口の社会増減は圏域の雇用力、大学の魅力度など都市の活力を映すバロメーターと記しているが、まさに人口の流出の継続は関西の都市の活力が低下し続けていることを意味している。徐々にこの関西から人がいなくなっている現状は土地価格にも反映され、地価下落の根本的な要因となっている。関西、特に大阪といえども、まず人を呼び込める魅力ある街づくりをしなければ、今後一層一地方都市化に拍車がかかる。首都圏独り勝ちを何とか食い止めたいものである。
	大阪のオフィスビルの最新状況
	（不動産流通研究所　Ｒ.Ｅ.Port　2001.6.8）
	三鬼商事（株）の８日発表の東京・大阪のオフィスビル最新状況レポートによると、大阪ビジネス地区のＨ13.5月末地点の平均空室率は9.71%、今春竣工した大型新築ビルへの入居が進んだほか、既存ビルの空室在庫も減少したため、３ヶ月ぶりに先月比▲0.11ポイントとなった。 　新築ビルは好調で、内定や成約が相次いでいるが、既存ビルについては小幅な減少にとどまった。 　情報化の進化に伴い各不動産会社では様々な取り組み（光ファイバーの導入、定期借家契約等）がなされているが、これらのことが空室率の減少に歯止めを掛けたのかもしれない。ただ、定期借家契約については東京の比にもならない状況となっている（日経６月１１日夕刊）。空室率が減少すればなんとか大阪経済も"まし"になったのかなとも思うが、証券化を目的としたビル運営が少ないと考えると、空室率の減少はがめつい家主（不動産会社）が泣き寝入りし、賃料を低下させたことによって生じたのかもしれない。
	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。
	―平成１３年６月１３日号・完―
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