アクセス鑑定　ホームページ（ヘッドライン）



	平成１３年５月２３日　第５７号

	*今週のヘッドライン*
	民間住宅ローン顧客獲得競争が激化御堂筋一帯３６ｈa風俗店など規制改正都市計画法及び建築基準法　Ｈ13.5.18施行　　　　　～線引き見直しで相続・固定大幅増の可能性あり大阪オフィスビルの現状と今後と課題


	民間住宅ローン顧客獲得競争が激化
	（住宅新報 2001.6.1号）
	都市銀行などの民間銀行が、住宅ローンの残高を積極的に伸ばしている。低金利、低価格、優遇税制を背景に好調を続けてきた住宅市場を、民間ローンの伸長が下支えしている。　大手都市銀行の住宅ローン基準金利は、銀行によって多少の違いこそあるが、大きな差はない。ローン残高を伸ばしたい各行は、他行との差別化によって顧客獲得を目指し、金利優遇キャンペーンを現在積極的に実施している。　金利優遇キャンペーンのみならず、金融機関でも多様な商品を次々と提供している。最近話題になっているのは、ソフトバンク・ファイナンスの子会社「グッドローン」。同社は、返済総額で住宅金融公庫を下回る、長期固定金利ローンを４月から発売している。住宅ローン債権を証券化することを前提とすることにより、低金利を実現した。すでに大京、東京建物不動産販売、住友不動産販売の間で提携を開始しており、今後の「台風の目」となりそうだ。以前より商品設計で評価の高いシティバンクは、保証料、保証事務手数料が不要なほか、繰り上げ返済についても顧客のライフスタイルに応じて利用できる２プランを用意している。　仲介サービスの差別化を図る不動産業界と、顧客獲得を目論む金融機関はいわば「相思相愛」状態でもあり、不動産業界各社は金融機関との連携が業績向上のカギとなる。　　通常、マンションや一戸建てを購入する場合、住宅金融公庫から目一杯借り入れ、不足する分を銀行の提携ローン等で借り入れることが多い。しかしここへきて民間金融機関も個人向け融資の旨みを認識し、住宅ローンの分野においても顧客獲得に力を入れ始めているようだ。　そもそも国の持ち家政策の柱として、本来ならば住宅を持つべきではない層にまで「ゆとり返済」などと半分詐欺のようなローンを組ませ、人々を借金漬けにしてきた住宅金融公庫であるが、国の危機的な財政状況に直面し、今後は基準を厳しくするなどして融資の幅を狭めていくようである。そこに民間金融機関の台頭である。競争原理の働かない住宅金融公庫とは違い、お互いに切磋琢磨しあい魅力的な商品を提供してほしいものである。購入者にとっても、住宅取得のために自分の人生と引き替えに借金漬けになるのであるから少しでも有利な商品が良いに決まっているのである。

	御堂筋一帯３６ｈa風俗店など規制
	（日経 H13.5.18）
	大阪市は御堂筋活性化の一環として、パチンコ店、マージャン店を含めた風俗営業店の進出を規制する条例を年内にも策定する。土佐堀通りから長堀通りに至る約２キロの御堂筋一帯約３６haでビルの新築、既存ビルへの進出を規制する。御堂筋一帯の空きビルが増える中、風俗営業店の進出を防ぐことで商業、ビジネス空間を確保するのが狙い。　大阪のビジネス地区では昨今の景気低迷を反映して空室率が増加し、賃料も下落傾向にある。そのため収益性の高い風俗営業店の進出も考えられ、大阪のビジネス中心街を誇る御堂筋周辺の環境を守ろうとする今回の市の規制には納得ができる。今回の対象区域には、パチンコ店や風俗店はないがマージャン店が１１店あるらしい（市の調査）。確かに風俗店やパチンコ店はオフィス街には似合わないがマージャン店ぐらいはと思うのは私だけではないかもしれない…。


	改正都市計画法及び建築基準法　Ｈ13.5.18施行　　　　　　　　　～線引き見直しで相続・固定大幅増の可能性あり
	（週刊税務通信　Ｈ13.5.21　№2673）
	表題施行により、同日以降３年以内を目拠に各都道府県により作成される「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（マスタープラン）」の内容によっては、現在、市街化調整区域や未線引き区域となっている地域についても、市街化区域への編入も十分あり、無視できない。　特に、三大都市圏の特定市における農地が調整区域から市街化になった場合は、「生産緑地」か「宅地化すべき農地」の選択に迫られ、また、一般的な住宅にしても、市街化区域になり、大きくその相続税評価額が上がりそうであれば、その前に贈与等を考えるなど、タックスプランニングに影響を及ぼす改正となっている。　例えば、幹線道路に面し、かつ大きな住宅街に隣接した農地が「調整区域」とされ、固定資産税額の倍率方式で評価していた土地が、一転「市街化区域」ということで宅地比準方式による評価がされるような場合、相続税評価額が7～8倍に及ぶケースも想定される。　「大規模な市街地に隣接しているのに未線引きの土地」や、「各種インフラが揃っている土地で調整区域」のケースなどは市街化区域へ編入される可能性があるだけに、今後、関係自治体のタイムスケジュール・開発志向性等の情報収集が、プランニングを立てるのに欠かせない要素になってくる。　　公布後１年で、Ｈ13.5.18施行日を迎えた。マスタープランが３年以内に都道府県によって定められるが、この情報収集が生命線だ。相続が想定される場合、記事内にあるような、いわゆる「怪しい土地（特に、農地）」を早めにピックアップして、生前贈与などの事前対策を考える必要があろう。　なお、「既存宅地」についても施行日より原則廃止になっている。注意が必要だ。

	大阪オフィスビルの現状と今後と課題
	（Housing TIMES　2001.5.18号）
	オフィスビル賃貸仲介の三鬼商事（東京都中央区）の調べによると、大阪ビジネス地区の4月末時点での平均空室率は9.82％で、前月と比べ0.38ポイント上がった。南森町、船場地区で大型解約や解約予告が相次ぎ、新大阪地区でも大型供給に伴う解約予告が出てくることが予想されているため、今後も空室率は上昇するものと思われる。ただ、厳しい市況が続くなか、外資投資家によるビル売買の話や、証券化の動きも増えてきたという。　大阪市内のオフィスビルは未だに空室は目立ち、今後の入居も全く期待できないようなビルも見受けられる。東京の約3％程度比べ、依然として高水準の空室率は大阪経済の停滞を意味しているのだろう。一方で外国投資家の参入、証券化等の動きも増えてきているということは、なんらかの旨みがあるからである。ビルオーナーもテナントも、現在の状況を逆手にとり、ビジネスチャンスをつかんで頂きたい。ちなみに、今後も鑑定評価にあたって、空室率を強めに見るべき状況が続いていることは間違いない。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年５月２３日号・完―
	戻る