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	平成１３年５月１６日　第５６号

	*今週のヘッドライン*
	マンション生活の良否浦和地裁　Ｐ管理同族会社の「相当地代」を否認　府・市が建ぺい率緩和


	マンション生活の良否
	（讀賣 H13.5.15）
	国土交通省は十四日、分譲マンションの老朽化が今後、急速に進むと見られることから、マンションの建て替え促進に向けた新制度作りに乗り出す方針を決めた。　～国土交通省では〈１〉建て替え事業に取り組む入居者組織の設立・運営のルールを設けるとともに、入居者組　　織に法人格を与える。〈２〉建て替え中の仮住まいとして、公団などの公的住宅を優先的にあっせんする。〈３〉建て替え費用の公的融資制度を拡充する。〈４〉抵当権などの権利を、建て替え後のマンションに円滑に移行するため、法改正などで対　　　応する。――などの案が浮上しており、検討委で具体策を詰める。～法務省もマンションの区分所有法について、建て替えに必要な「所有者の五分の四以上の賛成」という要件を緩和する法改正を検討中だ。　マンション市場は依然として下落傾向にあると言われ続けている。約３０年程度でやっとローンを返済完了したとしても、マンション自体はすでに老朽化しており、残存価値は利用価値のみ、建て替えも不可能というのが現状である。これが分譲マンションの偉大なる弱点であり、これを理由に１戸建て住宅を選択する人も少なくない。新制度の案はこの弱点を補うものであるが、マンションデフレスパイラルはかなりの難題である。国やマンション業者にはこの難題にたいする有効な解答を期待し、購入者には、このリスクを充分把握した上で、人生設計をして頂きたい。

	浦和地裁　Ｐ管理同族会社の「相当地代」を否認
	（週刊税務通信　Ｈ13.5.14　№2672）
	浦和地裁はＨ13.2.19、同族会社オーナー所有土地を同族会社に貸し付け、これを第三者に転貸していた事例につき、「同族会社オーナーが設定した同族会社に対する地代の額は適正額の半分にしか満たない」として、同族会社の行為計算否認規定を適用した税務署の処分を支持する判決を下した。（2001.2.19浦和地裁平成9年（行ウ）第21号）　オーナーは同族会社から更地価格のおおむね8％にあたる「相当の地代」を収受しているので、法人税法施行令137条・法人税法基本通達13-1-2での正常な取引であると主張したが、地裁は、同規定は「借地権の設定にあたって、通常、権利金その他の一時金を収受する取引上の慣行がある場合」に適用があり、本件駐車場の賃貸借では当該慣行がないことにより退け、「（オーナーの）行った賃貸料の設定は、純経済人の行為として不合理・不自然な行為というほかはなく、通常の経済人としての合理性を欠いていると認めるのが相当」とした。　納税者が本件のような事例で「相当の地代」をタテに課税処分の取消を求めるのはめずらしい（21Ｃ・ＴＦフォーラム2001.5.14）。第三者への転貸単価との差額を法人による有利性（給与所得控除、経費等）で節税したものだが、着目点は一般的に"高い"とされている「相当の地代」が駐車場賃貸の実勢地代の半分であった点である。最近中心市街地の未利用地に100円パーキングが多く見られるようになり、立地によれば相当の利用があり、有効活用の有力候補となっている。納税者もうまい理由を考えたものだが、今回の策はまず、地裁に蹴られたようである。


	府・市が建ぺい率緩和
	（日経　 H13.5.11）
	大阪府と大阪市は住宅を建て替える場合に壁面を後退することなどを条件に建ぺい率を最高２０％上乗せする「建ぺい率許可制度」を創設、１８日から受付を始める。昨年５月の建築基準法改正で、自治体の判断で建ぺい率の緩和が可能になったのを踏まえた措置で、制度の創設は大阪府、大阪市が全国初である。　　大阪では地価（㎡単価）が高いため小規模住宅（敷地面積４０㎡～8０㎡前後）が密集している既存住宅地域が少なくない。このような地域は街路が狭いので建て替えの際にはセットバックが必要となり①有効宅地面積が過小となることによる建て替えの困難、②違法建築等が問題となっていた。そういった意味で今回の制度の創設は全国初とあって斬新的であるが、結局の所は大阪の景気低迷がお役人の発想を変えたように思える。思惑通り住宅建て替えが増えるかどうか疑問ではあるが期待してみたい。

















	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年５月１６日号・完―
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