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	平成１３年５月９日　第５５号

	*今週のヘッドライン*
	首都圏マンション、大規模・超高層が急増　長谷工アーベスト調べ近畿の「大店立地法」届け出低水準　残す土地・あきらめる土地　相続事前に色分け "続"中古住宅にも資産価値を！！！中古住宅保証制度スタート


	首都圏マンション、大規模・超高層が急増　長谷工アーベスト調べ
	（Housing　TIMES　2001.5.7）
	長谷工アーベストはこのほど、2000年に首都圏で販売された新築マンションの特性を分析してその特徴を発表した。　昨年首都圏では、1,735棟・95,635戸の新築マンションが供給された。うち販売戸数が200戸以上の大規模物件は、113棟（前年比28.4％増）、24,719戸（同65.0％）で、全供給戸数の25.8％を占めた。大規模物件の初月販売率は90.2％で以前高水準を継続しており、規模別の初月販売率は、1～49戸が68.6％、50～99戸が77.5％、100～199戸が80.2％と、規模が大きくなるほど契約率が高いことが明らかになった。　20階以上の超高層物件は、40棟（同53.8％増）、7,383戸（同67.5％増）で、全供給戸数の7.7％を占めた。超高層物件の初月販売率は95.4％で非常に高く、低層の78.8％、中高層の75.4％、高層の84.2％と比して抜きん出ている。　同社の分析では、初月販売率79.6％という好調な販売状況だった首都圏新築マンションは、好立地化、低金利、低価格などはもとより、「規模や話題性・商品の充実など物件の魅力付けがさらに進んだ」点にあると分析している。　住む側にとってマンションと戸建を比べると、それぞれメリット・デメリットがあるが、マンションならではのメリットとして眺望が良いことが挙げられる。特に高層階の眺望の良さ、窓から見る夜景は戸建には絶対真似ができない。サッシ会社に勤める私の友人から聞いた話であるが、大阪の某超高層マンション（億ション）を買った婦人は「私はこの夜景を買ったの」と言っていたそうである。　以前は新築の超高層マンションといえば億ションが当たり前で、一般のサラリーマン層には手が届かないものであったが、最近一部の超高層マンション（例えば立地条件の極めて優れた東京ツインパークス等）を除けば、一般のサラリーマン層にも手の届く範囲の物件も多くなっており、また、大規模ということで管理面等においても規模の利益が期待でき、さらに、超高層マンションに住むことによって見栄も期待できることから（そもそも新築マンションを買う人は中古マンションを買う人に比べて見栄っ張りの人が多いのではないだろうか？偏見だったらごめんなさい）、超高層マンションの売れ行きが良好なのも頷ける話である。

	近畿の「大店立地法」届け出低水準
	（日経 H13.5.3）
	H12年6月施行の大規模小売店舗立地法（大店立地法）で義務付けられた店舗面積1,000㎡超の店舗の新規出店届け出は近畿6府県で今年3月末までに22件にとどまった。大規模小売店舗法（大店法）時代の1999年度の1,000㎡超の店舗の出店届け出142件に比べ大幅にペースダウンした。　長引く不況の影響や、過去のツケ（売上高最大化原理による店舗拡大）、ユニクロ等の専門店の台頭が出店届けを減らす原因となったようである。　最近では、マイカルの不採算部門の撤退など暗い話題ばかりであるが、商品の差別化、費用の削減をより効率的にし、新たなサービス提供を実現できるような企業の出店に期待したいものである。


	残す土地・あきらめる土地　相続事前に色分け
	（住宅新報　2001.5.11号）
	「資産経営」講座～プロから学ぶ実践土地活用～⑮より　　　　　　　　福田　郁雄氏＝ミサワホーム営業推進部資産活用推進課長　資産10億円、相続税3.2億円とすると、現金がなければ3.2億円分の土地を物納するか売却することになる。ここで相応の遊休地が残っていれば良いのだが、すべての土地が活用されている場合、納税ができないため、相続破産となるか、自宅の底地を物納するなどしなければならない。　これを避けるために、（相続事前に）敷地全体を残す土地、活用する土地、あきらめる土地を決定し、地図上で色分けしておくのである。活用する土地に賃貸住宅等を建設することにより、仮に納税額が半分になったとすれば、あきらめる土地も半分になり、その分残す土地や活用する部分の色の面積が増える。いざ相続が発生したら、あきらめる土地を売却もしくは物納の有利なほうを選択する。　最近多いのが土地の先行売却である。どうせ相続であきらめる土地であれば、先に譲渡税を払っても、評価の低い建物に組み替える。この方法は節税効果と収益力を兼ね備えている（建物は、相続評価（固定資産税評価額と同一）が実勢の約半分で、かつ、賃貸に供することなどで収益を生み出す）ので、有力な相続対策となる。（下線・かっこ内、筆者）　　相続は事前の対策が命である。本講座の対策は非常に有効だ。　昨今の経済情勢では、相続開始後から売却を急げば必ず"たたかれる"だろう。「まあ、このぐらいでは売れるだろう」と予測していたら、とんでもないことになる。一部を除き、時々刻々地価は下がりつづけているのだ。「物納すればいいや」と思っていても、上物が借家だったりすると、国税は簡単にとってくれない。　まずは、相続税額を試算し、「あきらめる土地」を積極的に作らなければならない。そこでは本ＨＰ、Ｈ13.2.28　第45号などを参考にされてもいいだろう。そのためには、敷地の相続評価額と実勢価格（時価）の違いを把握することが重要になってくる。活用するにしろ残すにしろ、対象地の現在の市場での価値を知らないと始まらない。鑑定評価では、「価格」を介して当該不動産の「最有効使用」、つまり"一番いい活用の仕方"を表現する。そこには市場分析を含んでいるのである。　ぜひ、事前に策を講じていただきたい。

	"続"中古住宅にも資産価値を！！！中古住宅保証制度スタート
	（Housing TIMES　2001.05.02）
	中古住宅の売買において、その住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を最長５年間保証する「中古住宅保証制度」がこの春からスタートした。　同保証制度の利用にあたっては、売買契約に基づいて売り主から買い主へ引き渡される、築15年以内の戸建て住宅で、かつ新築時に住宅性能保証制度、住宅性能表示制度、住宅金融公庫融資、建築基準法のうち、いずれかに基づく公的な中間検査が実施されていることなどが必要となっている。　詳細（Housing TIMES　2001.04.02）　いよいよ、中古住宅も保証制度がスタートした。これは、国が直接行うのではなく、財団法人住宅保証機構が国の補助を受けて行うものである。ただこの制度の適用も一定の要件を満たす一戸建住宅に限られる。したがって、現段階においてこの条件を備える物件がどれほど存在するかは若干疑問となるが、徐々にその数も増えていくものと思われる。なにはともあれ、この制度の趣旨である中古住宅市場の活性化と、品質の確保のために、今後の動向を見守る他はない。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年５月９日号・完―
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