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	平成１３年４月２５日　第５３号

	*今週のヘッドライン*
	住宅購入者の平均像を分析　住宅金融公庫交換か譲渡か？　東京地裁・節税認容　緊急！リフォームの動機、その本音は！競売不動産、落札率の上昇目立つ


	住宅購入者の平均像を分析　住宅金融公庫
	（Housing　TIMES　2001.4.19）
	住宅金融公庫は19日、2000年度公庫融資（マイホーム新築融資、マンション購入融資、建売住宅購入融資）利用者の属性分析結果を発表した。　それによると、利用者の平均年齢はマイホーム新築が39.9歳（前年度比0.6歳減）で40歳を割り、マンションが37.8歳（同0.2歳減）で1994年以来続いてきた上昇から減少に転じ、建売住宅が37.3歳（同0.4歳減）だった。平均面積はマイホーム新築が142.9平方メートル（同1.6平方メートル減）で減少する一方、マンションが72.8平方メートル（同1.4平方メートル増）、建売住宅が107.0平方メートル（同0.9平方メートル増）で増加した。マンションは７年連続の増加。　マンションの購入価額は首都圏が3,777万円（同200万円減）、近畿圏が3,260万円（同122万円減）、東海圏が2,906万円（同206万円減）、その他地域が2,649万円（同57万円減）だった。マンション購入者のうち二次取得者の年代別構成比を見ると、60歳台以上が9.8％(同2.8ポイント増）および30歳台が19.4％（2.0ポイント増）で増加が目立った。マンションの立地条件を見ると、東京20キロメートル圏内が55.7％（同3.4ポイント増）で、都心回帰傾向を裏付ける結果となった。不動産鑑定評価基準　総論4　不動産の価格に関する諸原則　　（三）代替の原則「代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これら財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。」　我々不動産鑑定士等の拠り所である「不動産鑑定評価基準」には上記のような記述がある。つまり収益獲得の手段として、または資産保全の手段として、有価証券、貴金属等は不動産の代替材となる。　さて、昨年住宅金融公庫（以下、住金）を利用した人の属性分析である。気をつけなければならないのは、今回は新築物件を買った人のデータであることである。データによると償還期間は、マイホーム新築が28年（前年比1.8年増）、建売住宅が31年（同2.9年増）、マンションは32.3年（同1年減）とのことである。新築マンションと新築建売住宅を買った人の償還期間が30年を越えているのは驚く。マンションを平均年齢である37.8歳で買ったら、償還期間が終わるのは70歳ということになる（繰り上げ返済等を考えないのならば）。　ここで考えなければならないことは、有価証券や貴金属等を買う為に自分の人生と引き替えのような30年や35年のローンを組む人がいるかどうかである。しかし不動産を買うためにこれだけのローンを組む人が多いのはどうしてだろう。それは一種の宗教のように根付いた「持ち家信仰」によるものだろう。　「衣食住」は生活の基盤であるが、「住」にあまりにお金をかけすぎた（かかりすぎる）ため、「衣」は平日にはよれよれのスーツ、休日はユニクロのフリース、「食」はマクドナルドの半額バーガーで済ますのではあまりにバランスがとれていないような気がする。

	交換か譲渡か？　東京地裁・節税認容
	（週刊税務通信　Ｈ13.4.23　№2670）
	東京地裁はＨ13.3.28、土地再開発がらみで行われた土地の譲渡と代替地取得という一連の行為が、納税者の主張する「２つの売買取引」か、税務署の主張する「交換取引」かにつき、納税者の主張を認める判示を行った。この結果、交換を２つの土地譲渡契約に分割すれば、所得金額に大きな違いが生じる（節税できる）が、同種の事案が現在最高裁で審理中で、その結果を見ないと同手法の正当性に関する最終的な判断は下せないようだ。　判決では「法的にみて特異な選択と評価されるものではない」とした上で、「自由に選択可能な法形式間において、課税上の取扱いのみに差を設けている以上、納税者が選択した法形式に従った課税をするのが所得税法の趣旨であると見るのが相当であり､納税者が選択した法形式を否認して他の法形式を前提とした課税をすることは明文の根拠がない限り許されないものというべき」と判示した。　実質的には交換である取引を、「２つの譲渡」にすりかえて節税を図ったパターンだが、ミソは相続税路線価（以下、相路）で譲渡価格を算出している点である。交換は差額が２割を超えると特例を受けられないし、低額譲渡になれば時価課税が待っている。本件の場合、業者が再開発のため対象地が"どうしても欲しい"いわば鑑定評価でいう"限定価格"になっていたのだろう。まともに交換すればかならず２割を超えるし、限定価格で譲渡すると譲渡所得が大きくなる。そこで、公示価格の約８割で、なおかつ限定的要素を含まない相路による価格で売買したのだろう。全額金銭で買収した場合と比較して、"相路"マジックで節税したのである。　有効な節税は資産を守る。税法と不動産は、価格の不明確性を中心とするその特殊性から、まだまだかみ合っていない。


	緊急！リフォームの動機、その本音は！
	（Housing TIMES　2001.04.24）
	財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（東京都千代田区）がリフォームフェアの来場者443名を対象に行ったアンケート調査によると、リフォームの動機のトップは「もっと快適にしたい」（45.9％、複数回答）で、次いで「住宅が古い」（30.8％）、「設備が古い」（29.7％）だったことがわかった。「高齢者対応」（15.0％）、「住宅が狭い」（9.0％）、「構造的補強が必要」（8.3％）など、具体的な不具合や生活上の必要性を挙げる人は、意外と少なかった。また、リフォームの際に困ることとして、「工事の依頼先」（55.4％）や「計画の相談先」（46.3％）を挙げる人が多く、リフォーム業者に関する情報が不足気味であることがわかった。業者選定の際に重視することとしては、「リフォーム実績」（78.4％）がトップだったが、「価格」重視も51.0％あった。「会社の規模」（11.8％）や「地元の業者」（14.9％）を挙げる人は少なかった。　　先週、当欄で増改築の増加について述べたが、当事者の動機の大半は漠然と「快適に、新しく」というものであることが上記の調査で分かった。また、多くの人が、リフォームの問題点である工事の依頼先、相談先に悩んでいることも明らかになっている。　さて、このリフォームであるが、やたらと費用がかさむ場合も多いと聞く。われわれの業務の中でも、リフォームを施した建物を評価することがあるが、その費用を建物価値に反映させるのはなかなか困難なことである。極端な場合リフォーム費用＞リフォーム後の建物価値ともなりかねない。特に地方の需要者は地元業者一点張りではなくより価格にもシビアになって優良な業者を選択し、快適なリフォームライフを送っていただきたい。

	競売不動産、落札率の上昇目立つ
	（日経 H13.4.22）
	裁判所で競売手続きにかけられた不動産物件の落札率が都心部を中心に上昇している。三友システム不動産金融研究所の調査によると、２０００年４月～９月期に東京地方裁判所が競売を開始した不動産物件の落札率は５７．３％。前年同期に比べ６．１％上昇し、バブル以降３０％～４０％台とどまっていた落札率の上昇傾向が鮮明になっている。　最近、カバチタレ等の漫画でも競売物件の取得方法や国有地の払い下げ等が題材とされておりこれらの事に興味を持つ人が多い。占有屋、賃借人等とバッティングすることがなければ市場価格より割安に不動産を購入できるのであるから当然のことである。こうした動きが活発になれば、銀行も不良債権を処理し易くなり、景気回復の要となるかもしれない。しかし、法律や慣行を素人が独学で理解するのは困難であるので当社のホームページ等を大いに活用して頂きたい。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年４月２５日号・完―
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