アクセス鑑定　ホームページ（ヘッドライン）



	平成１３年４月11日　第５1号

	*今週のヘッドライン*
	1774戸の公団土壌汚染　～基準比　ヒ素14倍、鉛4.2倍検出～土地境界確定に専門家による紛争処理機関創設　～政府・不良債権処理の一助に定期借家の賃貸マンション！借手優位に立つために！緊急経済対策で工場跡地買い上げ拡充


	1774戸の公団土壌汚染　～基準比　ヒ素14倍、鉛4.2倍検出～
	（読売　H13.4.6）
	都市基盤整備公団関西支社は、大阪市此花区高見の賃貸住宅団地「高見フローラルタウン四－七番街」（計12棟、1774戸）の敷地（5.8㌶）で土壌調査を行い、環境基準値の最高37倍のセレン、同14倍のヒ素などの重金属を検出した、と5日発表した。住民が入居中の公団住宅で土壌汚染が明らかになったの初めて。同支社は「日常生活に心配はない」としながらも、住民の不安に配慮して数日中にも土壌を入れ替える。　調査は、昨年12月から先月末まで、敷地内の通路や植え込みなど共用部分を対象に計60地点で行った。うち11地点で環境基準の14－1,1倍のヒ素、1地点で同4.2倍の鉛を確認。さらに1階部分の部屋（23戸）の専用庭からも、最高37倍のセレン、同14倍のヒ素、同3.9倍の鉛を検出した。　同団地では、汚染が判明した敷地の北側の高層住宅建設予定地（0.84㌶）でも、昨年5月－12月の調査で、土壌から同基準の最高210倍、地下水から同440倍の鉛などを検出。今も土壌面をシートで覆う応急処置をしている。　同支社は現在、汚染土の処理方法を企業などから募っており、5月末をめどに入札を行い、2年以内に片付ける予定という。　同支社は、今回の汚染地点を50－20㌢掘って土を回収、計約100万立方㍍分を入れ替える方針だが、汚染土は当面、北側の高層住宅建設予定地に移して保管するという。同団地の土地は、1979年から85年にかけ、同支社が東京の化学メーカーから取得。以前は化学肥料製造工場が操業していたという。　一方、同支社の調査に合わせ、大阪市も、団地内に建つ市営住宅の敷地などについて土壌調査を実施。79地点を調べ、うち5地点で環境基準の1.1－1.5倍のヒ素、2地点で1.1－1.3倍の鉛を検出した。団地内の市立高見小と公園3か所で汚染はなかった。同市も基準値を超えた個所は、周辺も含め土の入れ替えを行う方針。　先週当欄でUSJ開業の話題をお届けしたが、工場跡地であるUSJで環境基準値を超える六価クロム、セレン、ヒ素などの有害物質が検出され問題となったのは記憶に新しい。　同じく此花区の住宅団地「高見フローラルタウン」で環境基準値を上回る重金属が検出された。　住民が入居中の公団住宅で土壌汚染が明らかになったの初めてとのことであるが、救いは同団地が分譲ではなく、賃貸住宅団地であったことであるように思う（あくまで住む側にとってであるが・・・）。公団側は「日常生活に心配はない」と言っているし、土壌も入れ替えるのであるから、気にならない人は住み続けたらいいのだし、どうしても気になると言う人は引っ越したらいいのだ。　悲惨なのは分譲マンションで土壌汚染が明らかになった場合だ。昨年、豊中市で大手不動産会社が建設中の分譲マンションの地中から、検出されてはならないシアンやPCB、基準値を超えるベンゼンや、1,2-ジクロロエタンが検出され、このことを理由に7割方完成したマンションが取り壊されることなったという報道があった。このケースでは建築途中に取り壊しが決まったのであるが、実は「もう建っているが後から調べたら実は土壌が汚染されていた」というケースは、公団住宅だけではなく、民間のマンション・建売住宅等も含め、かなりあるのではないか。環境問題、とりわけ土壌汚染の問題がクローズアップされるようになったのはつい最近の話であり、それまでは買う方はもちろん、売る方も土壌汚染については無頓着であったからだ。したがって、今後完成済みの分譲マンション等で汚染物質が検出され訴訟等に発展するケースも出てくるであろう。それに「○○マンションから汚染物質検出」などと大々的に報道された場合、そのマンションは売るに売れなくなり資産価値の大幅な減少は免れ得ない。　未だに日本では持ち家指向が強く、自分の家をもって初めて一人前という風潮が強いが（私はこういう考え方・風潮に対して反感を覚える一人であるが・・・。）、不動産を買うということは所有権を得るということの外に、今回の場合のように不動産の抱える潜在的なリスクまで自分のものにしてしまうということである（もちろん法律上瑕疵担保責任等による追及が認められているが、それこそ裁判にでもなったら時間的・費用的な損失も大きい。それ以前の問題として、土壌汚染の場合ならば土壌の調査にもかなりの費用を要する）。それでも不動産を買いたいのならば、そのようなリスクが伴うことをも認識して買うべきなのである。

	土地境界確定に専門家による紛争処理機関創設　～政府・不良債権処理の一助に
	（日経　H13.4.8）
	政府・自民党は隣接する土地の境界線をめぐる紛争の際に、裁判を起こさなくても公平に解決できるようにするための紛争処理機関の創設を検討する。土地家屋調査士ら専門家を活用し、第三者的立場から境界線案を策定、法的拘束力を持たせる仕組み。　簡素な手続、少ない費用、迅速な解決で、主に金融機関・土地担保融資の不良債権回収の円滑化をねらいとしている。　鑑定事務所にもしばしば問い合わせがある「隣地との境界確定」の紛争。裁判に持ち込まれ泥沼になっている事例も多いときく。今回、きっかけはともあれ、第三者たる国家資格者による機関が提案されたことはよろこばしい。土地の流動化を阻害する要因は多々あるが、法律改正は長期間に及ぶため即効性がなく、民間の自主に任せると恣意性を排除できない。　ここはまさに国家資格者の出番であろう。


	定期借家の賃貸マンション！借手優位に立つために！！！
	（日経　H13.4.11）
	森ビルは2001年度から新規に供給する賃貸マンション約500戸すべてを定期借家契約に切り替える。入居時点に退去時期と退去までの賃料を確定できる定期借家契約を導入、投資利回りを把握しやすくすることで不動産投資信託（日本版ＲＥＩＴ）など証券化物件に仕立てるのが狙い。賃貸マンションで定期借家契約を本格導入するのは森ビルが初めて。今年度から同事業を積極展開することを契機に契約形態を見直すことにした。　定期借家で優良借家はどこへ？　大手オフィスに導入での紹介に続き、森ビルが賃貸マンションにも定期借家制度の導入を決めた。ところで、定期借家制度は住居用の場合、オーナーにとってはプラスとなるが、借家人にとっては従来より不利な契約となるため、借家人としては低賃料を前提として契約に挑みたいところである。上記森ビルの物件について、定期借家であることにより家賃が割安になるか否かは明記されていないが、魅力的な物件に関しては強気な家賃設定も予想される。多様な賃貸物件の広がり、選択肢の増加が予想される中で、借家人は自らのライフプランをしっかりと認識し、定期借家制度の長所・短所を見極め、リスクを把握した上で有効な選択をしなければならない。

	緊急経済対策で工場跡地買い上げ拡充
	（日経　H13.4.6）
	国土交通省は都市再生策の一環として、未利用地を買い上げ再開発する事業を拡充する。都市基盤整備公団が工場跡地を買い上げる際、現在は購入資金の７５％までしか認めていない国の負担比率を最大１００％に引き上げる。土地を民間に売却するまでの金利負担が軽減、大規模な土地も購入しやすくなる。6日の政府・与党の緊急経済対策の盛り込む。　拡充するのは都市公団の「土地有効利用事業」。この事業は、 ① 都市公団が未利用の工場跡地を取得 ② 道路や公園などを整備 ③ 民間などに売却することにより土地の有効利用につなげるのが狙いである。　現行では工場跡地を買い上げる際、国の負担比率は原則５０％となっている。１６ヘクタールを超える跡地を購入する場合に限って７５％まで認めるケースもあるが、残りは将来的に返済する必要のある財投資金で賄うため金利負担が生じていた。　都心部の工場跡地では、買い手がなかなかつかず未利用の状態で放置されていることが多いが、今回の緊急経済対策により、公団の金利負担が軽減されため、大規模な都市再生事業が実施されることになるかもしれない。　しかし、地価が下落し超過供給にあるといえる不動産市場で、新たに税金を投入し都市開発を行う必要性があるのであろうか？政府の目的は、景気対策として建設業などを動かすことにあるのであろうが、将来の世代にツケを残さないよう慎重に取り組んで頂きたいものである。













	※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。



	―平成１３年４月１１日号・完―
	戻る