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平成１３年３月２１日 第４8号 |
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| 今週のヘッドライン | ||||
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老朽マンション建て替え・高層化で資金ねん出 投信協会・不動産評価"自主ルール" 路線化・公示認めず 定借家で優良借家はどこへ？ 大手オフィスに導入 阪急不動産、保有ビルに大容量光回線 |
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| 老朽マンション建て替え・高層化で資金ねん出 | ||||
| （読売H13.3.18） | ||||
高度経済成長期に日本住宅公団（現都市基盤整備公団）が開発したニュータウンで、老朽化した分譲マンションを民間マンション会社が建て替える動きが出ている。大阪府の千里ニュータウンや東京都の多摩ニュータウンなどが建設後40年以上も経過し、"オールドタウン"になってしまった実状に対応するものだ。高層化で戸数を増やして分譲することによって建て替え資金をねん出し、一戸あたりの面積も広くすることで、入居者の同意を得やすくしている。 近鉄不動産が建て替えている千里山団地（吹田市）の千里山星14号棟（4階建32戸）は1958年の建築で、外壁が傷み雨漏りなどもしていた。建て替えによって、地上7階地下1階建82戸の高層マンションに生まれ変わる。1戸当たりの平均面積は57�屬世辰燭里�、1.3倍の75�屬乏搬腓垢襦�2002年12月に完成する予定だ。 住宅建設各社は「老朽マンションの建て替えは、関係者の意見調整などがかかる割にはもうからない」と口をそろえ、「今は社会貢献事業と思って取り組んでいる」（井上雅雄・近鉄不動産取締役）という。しかし、都市基盤整備公団の分譲住宅約28万戸のうち、築後30年以上を経過したマンションは約5万2千戸に上り、今後、建て替え需要の拡大は確実だ。新築が伸び悩む中で、将来に備えてノウハウを蓄積する側面から、各社の受注増が続きそうだ。  マンションの建て替えの問題については当HPでもたびたびお伝えしているが、今回はデベロッパー主導による建て替えの記事である。デベロッパーの役員氏は社会貢献事業とおっしゃるが、記事中にあるマンションの場合、
ことから採算見通しは十分にあるはずである。 しかし、デベロッパー主導でどこのマンションでも建て替えが可能である訳ではなく、上記のような条件を満たしたデベロッパーにとって採算のとれるマンションに限られるであろう。 各地でマンションの建て替えをめぐり紛争が頻発しているが、マンションは永久に保つものではない（以前当HPで100年マンションの記事を紹介したが・・・。）。全国で約370万戸あるマンションのうち約100万戸が築20年を超え、大規模な修繕が必要な時期を迎えているという。いずれ建て替えの問題も今以上に顕在化し、重大な社会問題となるであろう。 今の世の経済はデフレスパイラルといわれているが、マンションも、買ったとたんに値が下がる→頑張ってローンを払い続ける（元本の目減り分と利息はドブに捨てるようなもの）→ローンを払い終わったと思ったら今度は建て替えの問題が→建て替えがうまくいかない老朽マンションは資産価値としても・・・。 多くのマンションもデフレスパイラルに陥っているのではないか。 | ||||
| 投信協会・不動産評価"自主ルール" 路線化・公示認めず | ||||
| （住宅新報 2001.3.30号） | ||||
投資信託協会は3/16、同協会の不動産部会で検討してきた「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規制」（いわゆる自主ルール）を正式決定、即日公布した。 保有不動産等の評価方法は路線価、公示価格を認めず、鑑定評価など5手法（近隣の取引事例比較法、再調達評価、収益還元法（DCF法、直接還元法）など）とした。 一方で、不動産部会のメンバーは内外の証券会社やアセットマネジメント会社が中心で、不動産の特性について必ずしも熟知していないメンバーによる策定となっている。 会計士協会が「販売用不動産の強制評価減」につき独自の評価基準を打ち出したのに続き、今度は、話題の「J-REIT」を含む未上場投資信託についての不動産を評価する「自主ルール」だ。記事の指摘にもあるように、その5手法は意味がいまひとつ不明確である。「再調達評価」とは初耳である。投資家に対する適正開示を果たすため、少なくとも「評価」の部分についてこのような状態では心許ない。「販売用・・・」ほどではないが、定期評価・開示が必要なためコスト面から選択肢を広くしているのだろうか？継続討議の可能性も示唆しているので、鑑定士を含め、もう少し「投資家の立場」に立ったルール作成を望む。 |
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| 定借家で優良借家はどこへ？ 大手オフィスに導入 | ||||
| （日経 H13.3.17） | ||||
不動産大手が、オフィス・商業施設に相次ぎ定期借家契約を導入する。森ビルが２００１年度以降に供給する物件に全面的に適用、三菱地所も新規供給するオフィスビルを原則として定期借家契約に切り替える。同契約は事前に賃借期限を定め、貸主側は、契約期間終了後なら、退去を強制できるよう権限を強化したため収益の安定につながる。借り手側も賃貸料で有利な条件を引き出しやすい。 定期借家制度は、オフィス・商業施設等において、中途解約禁止等の利用による収益力安定の見地から、ますます積極的に活用されている。一方で本来住宅分野での、高品質、低賃料をうたった同制度ではあるが一部の活用例（Housing TIMES 2001年3月15日号より）をのぞいて、その普及は乏しいのが現状である。証券化等にむけて、大手は順調に準備し、定期借家制度も活用されつつあるが、住宅分野でも同制度を利用した優良・安価な賃貸住宅の普及も切実に期待する。 |
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| 阪急不動産、保有ビルに大容量光回線 | ||||
| （日経 H13.3.8） | ||||
阪急不動産は「新阪急ビル」（大阪市北区）など大阪市内などに保有する主要8オフィスビルに大容量の光通信回線を引き込むことで、西日本電信電話（ＮＴＴ西日本）など電信会社5社と協定を結んだ。各階を結ぶ管路を阪急不動産が整備、通信会社が光ファイバー回線を設置する。関西の不動産会社ではダイビルが光ケーブルを保有ビルに導入する方針で、大容量通信を武器にしたテナント獲得競争が激しくなりそうだ。 阪急不動産が協定を結んだ通信会社はＮＴＴ西日本のほか、米フィディリティグループのＫＶＨテレコム（東京・港）、日本テレコム、大阪メディアポート（０ＭＰ）、ＫＤＤＩ（東京・中央）。4月末までにＮＴＴ西日本と０ＭＰが主要8オフィスのほぼすべてに配線を引き込むのに続き、他の通信会社もテナントのニーズを見ながら順次回線を入れる予定。各フロア内の回線を阪急不動産が整備し、テナントは5社の中から希望の容量や価格に応じて通信会社を選び接続できるようにする。大阪市内のオフィスビルは長引く不況で空室が目立っている。ビルのスラム化を防ぐためにも既存ビルの付加価値を高め、オフィスビルに対する需要を促す必要がある。今後も、各不動産会社は情報技術の進化に即したビル管理を意識せざるを得ないといえる。 |
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| ※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。 | ||||
| ―平成１３年３月２１日号・完― | ||||
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