アクセス鑑定　ホームページ（ヘッドライン）

平成１３年２月２８日　第４５号

今週のヘッドライン

2001年3月関西鉄道各社ダイヤ改正相次ぐ
相続・土地物納　評価基準の逆手をとった節税戦略
りんくうタウンの工場団地分譲を６割値下げ

2001年3月関西鉄道各社ダイヤ改正相次ぐ

（各社Ｈ．Ｐ）

今春、関西の鉄道各社は相次いでダイヤ改正を実施する。各社のダイヤ改正の日時、URL、概要は以下の通り。

	2001年3月3日（土）　JR西日本
		・奈良線　　宇治～新田間に『ＪＲ小倉』(じぇいあーるおぐら)駅が開業。　　朝夕通勤時間帯及びデータイムに快速を増発。　　快速の運転と線路設備の改善による、所要時間の短縮。・ユニバーサル・スタジオ・ジャパンへのアクセス輸送　　大阪環状線～ユニバーサルシティ方面行の直通列車登場　　京都と関西空港を結ぶ関空特急『はるか』が西九条に停車・大和路線　　全ての大和路快速が久宝寺に停車。・JR神戸線　　西ノ宮に朝通勤時間帯の快速が全て停車。

	2001年3月10日（土）　阪急（神戸線系統）・阪神・山陽・神戸高速
		・梅田～姫路間の直通特急を増発。・すべての直通特急・特急が尼崎・魚崎にも停車（阪神）。・すべての急行が福島・武庫川にも停車。土休日には、阪急電鉄と接続　する今津駅にもすべての急行が停車（阪神）。

2001年3月22日（木）　近鉄

	2001年3月24日（土）　阪急（京都線）・大阪市営（堺筋線）
		・特急が茨木市駅・長岡天神駅・桂駅にも停車、１０分間隔で運転。急行　を大阪モノレールとの接続駅である南茨木駅に停車させるほか、高槻　市～河原町間の各駅にも停車（平日、土・休日共通　昼間時間帯）

	2001年3月24日（土）　南海（南海線系統）
		・難波～関西空港間をノンストップで運行している空港特急「ラピートα」　の一部列車が新今宮駅及び天下茶屋駅に停車。・特急「サザン」が天下茶屋駅及び尾崎駅に停車。

　ダイヤ改正の内容の詳細は、各社のHPを参照していただきたいが、最近の流れとして特に私鉄の優等列車の停車駅が多くなっている。確かに各社とも、乗換駅において他線との連絡を無視したようなダイヤを組んでいたので、乗り換えの利便性が向上することは利用者としては歓迎だが、京阪神間の移動という観点で考えた場合、あまりにも停車駅の多い特急というのもどうだろうかと思う。

相続・土地物納　評価基準の逆手をとった節税戦略

（住宅新報　2001.3.9号）

「資産経営」講座～プロから学ぶ実践土地活用⑧～より
　　　　　　　　福田　郁雄氏＝ミサワホーム営業推進部資産活用推進課長

　通常、相続対策は相続評価の低い資産に組み替えていくことが基本であるが、むしろ評価を高めることによる対策が有効になることもある。
　典型的な例が物納戦略である。そもそも相続対策とは、あきらめる土地（相続によって売却や物納する土地）の面積を減らすことでもある。
　たとえば（4億円の相続税納税につき、路線価が坪100万なら（かっこ、筆者））400坪分の土地について評価を上げれば物納する土地の面積は少なくて済む。
　では、どのように評価をあげるのであろうか？節税のときに使うテクニックの逆を行うのである。
（以下、筆者による箇条書き）

1. 分筆により路線価の高い部分に面する土地の面積を大きくしておく
　（利用単位による評価ゆえ、実際利用による分割をする）

2. 評価基準上、評価減のない整形の更地を選択する
　（セットバック要、都市計画道路予定地、不整形地等でない）

3. 評価基準上、路線価への反映・個別の評価減はない（少ない）が、市場価値を下げる要因を持つ土地を物納用地とする
　（ある程度の傾斜地、騒音・異臭、墓地の隣、排水が取れない土地）

4. 市街化区域内農地をそのまま物納する
　（相続評価は宅地並だが、市場価値は、道路等のインフラ整備コストを控除するので低いため、境界確定以外は「何もしない」のが正解）

　逆転の発想とはこういうものだろう。「物納はいい土地を取られてしまう」という観念があったが、どうせそうなら逆手にとって、積極的に価値を高めるような分割による物納戦略を考えようというわけだ。
　ここでの"ミソ"は、評価基準が大量評価ゆえの画一的な評価内容なので、市場での実勢価格で考慮される「いい、悪い」（価格形成要因）が、その軽重も含めて十分に反映されていない場合があるところにある。路線価単位で、個別の減価要因で、市場価値との「差」があるところを精査し、相続する土地はなるべく「低く」、物納する土地は「高く」すると、節税につながる。
　上記の例でいえば、騒音・異臭などは路線価のなかで「地域として」織り込まれているが、市場で売買される場合と比べると、その減価率が低い（強く見ていない）場合がある。
　相続土地が多く、納税資金の為に「あきらめる土地」が多い場合は、このスキームによる節税額は大きいものとなる。もちろん、後々の有効活用の可能性を残しつつ、物納土地を選択・分割する戦略は一考に価する。

りんくうタウンの工場団地分譲を６割値下げ

（日経　H13.2.16）

　関西国際空港の対岸にある「りんくうタウン」について、大阪府企業局は工場団地部分（58.2ha）の分譲価格を約6割引き下げる方針をきめた。4月をメドに泉南市部分（33ha）で実施。残る田尻町、泉佐野市部分にも順次拡大する。工場団地は全体の6割程度が売れ残っているが、府は①不動産取得税軽減措置などすでに打ち出した立地企業に対する優遇措置と②来年度からの大幅値下げをテコに、企業誘致を急ぐ。

いわせてんか！

　りんくうタウンの「工場団地ゾーン」は泉佐野市、泉南市、田尻町にまたがり、1994年から分譲が始められている。現在の分譲価格は、泉佐野市と田尻町の部分が1㎡当たり平均25万強、泉南市部分が同22 万強。バブル期に計画が進められたが、その後の周辺地価の下落に伴い、分譲価格と実勢価格に大きな乖離が生じている。
　現状のままでは投下資金回収をできないだけではなく、含み損が拡大する恐れがあるためこのような苦肉策を取ることになったのだが、価格と優遇措置だけで工場地の需要を喚起することができるのであろうか？本社売却、工場閉鎖がまだまだ聞かれる昨今、企業の行動に注目したい。

※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。

―平成１３年２月２８日号・完―

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