アクセス鑑定　ホームページ（ヘッドライン）

平成１３年２月２１日　第４４号

今週のヘッドライン

プロパティーマネジャー（PM）で賃貸市場の活性化を
環境対策を融資審査に反映させる
担保不動産明け渡し・抵当権者に請求権　～法制審、法改正に着手～

プロパティーマネジャー（PM）で賃貸市場の活性化を

（不動産鑑定　2001年３月号）

　ビルディングマネージメントジャーナル編集主幹　西村文宏　氏談。

	「プロパティーマネジャーの役割と存在価値」･･･個々のファンドがうまくいくかどうかは、アセットマネジャー（AMR）とプロパティーマネジャー（PMR）の力量に負うところが大きいようである。ただし、日本では似たような仕事をしてきた人は多数いるが、投資家を意識して働いていたわけではなく、真の意味でのAMR、PMRはまだ極めて少ないといえる。　PMRの役割は、
	① 収益の最大化 ② コストの削減 ③ 物件価値の増大
	・・・①は具体的には空室率を少なくして高賃料でリーシングすることである。常にマーケットを把握し、テナントのトレンドやニーズをウオッチしていて、空室が発生したらすぐに誘致できるノウハウを持たなければならない。また、契約管理や賃貸借商慣習に通じている必要がある。・・・②のコスト削減は、管理コストとエネルギーコストの最小化であるが、設備に対する技術力とメンテナンス会社への交渉力が必要である。・・・③は、建物のライフサイクルをにらみながら、効率的なメンテナンスをマネジメントすることによって物件の価値を維持し、場合によっては、改修・修繕によって物件価値を高めることだ。建設や設備に対する高い技術力や豊富な知ｯが必要とされる。・・･PMRが日本でその存在価値を認められ、業態として発展していくためには、次の3つのことが必要だと思われる・・・一つは、発注ﾒ側からのインセンティブ付与である。努力したことへの見返りがなければ、やがて誰も努力しなくなる。・・・二つ目は、PMRの評価システムの確立である。マネジメントや管理品質を定量的に評価することは難しいが、何かしらの評価システムは必要であろう。・・・三つ目は、やはりPMR自身のスキルアップである。プロとして、経験とデータに裏打ちされた目利き・見立ての能力を常々養っていく必要がある。

　全米不動産管理業協会（IREM）と日本のCMP協会（通称JREM）が正式協定を交わし、IREMのCPM（公認不動産管理士）資格がわが国にも導入されることになった（住宅新報　2001.3.2号）。今、日本の不動産市場は、売買市場よりも、ストックの維持・管理や収益性の向上の方向へ変わりつつある。不動産投信への布石でもあるが、要するに「賃貸市場」（不動産を利用する市場）をいかに充実させるかがポイントである。優秀なPMRの出現・競合は、魅力的な賃貸物件が新規・中古双方に出てくるということで、消費者・需要者には得になる。これに情報開示が加われば、流通市場も活性化するであろう。
　ところで後段の「業態発展」のくだりは、鑑定士も同様であろう。

環境対策を融資審査に反映させる

（日経　H13.2.3）

　企業が抱える環境リスクを評価し、金融機関の融資審査に反映させる取り組みが本格化してきた。住友銀行、日本興業銀行、東京三菱銀行などは、企業の環境管理体制や土壌汚染の状況を定量的に評価するシステムの構築を共同で始めると発表した。環境リスクを審査基準に織り込む手法は欧州で普及している。国内でも環境保護の高まりとともに企業価値をはかる基準として環境対策が重視されつつあり、住友銀行などは他の金融機関にも呼びかけて二年以内をメドに国内の標準的なシステムをつくる。

いわせてんか！

　　近年、土壌汚染などが企業経営に大きな影響を与えるケースが目立っており、融資先の環境リスクを正確に評価するシステムが要求されていた。この環境評価システム作りには上記三行のほか東海銀行、日本政策投資銀行、ＡＩＵ保険、格付投資センター、日本総合研究所が参加する。

　具体的な対応策として、企業の環境リスクを

　　①法律・規制の順守状況
　　②環境管理体制の整備状況　
　　③土壌汚染などのリスク管理状況

等に分類し評価する。環境管理体制では文章化された環境方針や環境管理の責任部署の有無、環境報告書などの情報開示状況がポイントとなる。土壌リスク管理では、事業所の使用履歴や敷地の汚染の有無のほか、産業廃棄物の処理状況や将来の汚染発覚の可能性も調査する。
　住銀などのグループは都銀や地銀にも参加を呼びかけ共通化された評価基準の作成、情報の共有化も検討する予定である。こうした金融機関による環境評価の取り組みが広がれば融資を受ける産業界は一段の環境対応を迫られるだろう。
　鑑定士としては、鑑定書の中に織り込むべきことは当然であろうが、一定の限界は否めない。しかし、近い将来「責任」の範囲は確実に広がってくる。

担保不動産明け渡し・抵当権者に請求権　～法制審、法改正に着手～

（日経　H13.2.17）

　法相の諮問機関である法制審議会（会長・竹下守夫駿河台大学長、以下、法制審）は16日、金融機関等の担保不動産に対する一部居住者の不当な居座りを排除するため、担保法制の改正に乗り出すことを決めた。担保不動産に居座りがある場合、銀行等の抵当権者が所有者に代わって不動産の明け渡しを請求できる権利を明確にするのが柱。担保不動産が売買しにくい状態を改善するのが狙い。2年後をめどに民法や民事執行法の改正を目指す。
　法制審は、過去の判例にならい、抵当権のついた不動産に第三者が不法に居座っている場合、抵当権者が所有者に代わって明け渡しを請求できる権利を法律上明確にする方向だ。こうしたケース以外でも、抵当権者の明け渡し請求権を認めるかどうかや、明け渡し後に抵当権者が不動産を使うことができるかどうかなどについても検討する。
　住人の利用権を保護するための「短期賃貸借制度」も廃止を含めて見直す。制度の全面廃止や、一定期間を置いて立ち退きを求める制度の導入などが課題となる。
　同日の法制審では、高村正彦法相が担保法制改正に加え、区分所有法を見直し、老朽化したマンションの建て替えを円滑に進めるようにする――等を諮問した。各テーマごとに部会を設けて検討に入る。

いわせてんか！

　民法は、抵当権者による担保不動産の明け渡し請求権を規定していない。それを判例によって認めてきたわけであるが、民法等の改正により抵当権者による明け渡し請求権を条文上明確にしようとの動きである。遅きに失した感はあるが、短期賃貸借制度の見直しも含めて、不良債権の流動化を促すきっかけとして期待したい。

※「いわせてんか」は、（株）アクセス鑑定の統一見解ではなく、執筆担当者の私見にすぎません。

―平成１３年２月２１日号・完―

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